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Coop, l'imposta di registro della casa segue il valore venale

del 26/04/2011
di: La Redazione
Coop, l'imposta di registro della casa segue il valore venale
Per le assegnazioni delle unità abitative ai soci delle cooperative, con atto successivo alla data del 5 agosto 2009 e decorso il termine di quattro anni dall'ultimazione dei lavori, la base imponibile ai fini dell'imposta di registro proporzionale applicabile deve far riferimento al «valore venale in comune commercio».

Questo quanto indicato dallo studio n. 184-2009/T del centro studi tributari del notariato, dopo l'entrata in vigore dell'art. 4-ter, del dl 1/07/2009 n. 78, convertito con modificazioni, dalla legge 3/08/2009 n. 102.

Il documento, infatti, fornisce alcune precisazioni in tema di determinazione della base imponibile ai fini Iva, di cui all'art. 13, dpr n. 633/1972, dopo l'intervento del decreto appena richiamato, con particolare riferimento alla fase transitoria.

Preliminarmente viene ricordato che, nella disciplina previgente ed in presenza di società cooperativa a «proprietà divisa» (quella in cui gli alloggi sono assegnati in proprietà ai soci), la determinazione della base imponibile doveva essere effettuata in misura «ridotta», essendo del tutto sganciata dal corrispettivo complessivo e dovendo far riferimento al costo di costruzione degli immobili oggetto del trasferimento.

In particolare, la disciplina previgente faceva riferimento agli atti di assegnazione effettuati in favore di soci e destinati ad abitazione principale, di cui all'art. 13, legge 408/1949, per i quali la base imponibile era costituita dal 70% (o 50% per gli alloggi costruiti su aree in diritto di superficie) del costo degli alloggi, se non superiore a quello fissato dal Comitato per l'edilizia residenziale (Cer). Con i commi 4 e 5, dell'art. 4-ter, dl n. 78/2009 la situazione è radicalmente cambiata con la conseguenza che, a decorrere dal 5/08/2009, la base imponibile risulta costituita esclusivamente dal corrispettivo, senza alcuna riduzione, e lo stesso risulta totalmente sganciato dal costo di costruzione, come avviene per la generalità dei contribuenti, con l'ulteriore conseguenza che anche il momento impositivo (ed esigibilità) ai fini Iva sorge anche prima del rogito notarile, non potendo più differire il debito tributario emergente, qualora la cooperativa incassi totalmente e/o in parte il corrispettivo stesso dal socio. Si conferma che, per quanto concerne l'entrata in vigore della nuova disciplina, si deve far riferimento alla data del 5/09/2009 (giorno successivo alla pubblicazione della legge 102/2009), con la conseguente emersione di alcune problematiche che il documento ha inteso analizzare, stante il fatto che, nella fase transitoria in particolare, non può essere possibile che per il medesimo atto di assegnazione, la base imponibile sia diversa, con la necessaria coesistenza delle vecchie e delle nuove regole.

Per esempio, la cooperativa potrebbe aver incassato acconti prima dell'entrata in vigore della nuova disciplina, inevitabilmente non assoggettati al tributo e potrebbe aver incassato acconti successivamente alla data del 5/8/2009, ma sempre anteriormente alla data del rogito con applicazione del tributo essendo vigente la nuova disciplina.

Nell'esempio proposto, al momento del rogito si dovrà dare atto anche dell'incasso anticipato del corrispettivo in vigenza della vecchia disciplina, ma dovendo considerare la nuova base imponibile, di cui all'art. 13, dpr n. 633/1972; di fatto, per quanto concerne il momento di effettuazione dell'operazione risulteranno «irrilevanti» gli incassi degli acconti, mentre ai fini della determinazione della base imponibile Iva si dovrà assumere il corrispettivo fissato e non il costo di costruzione.

Un'ulteriore casistica riguarda la determinazione della base imponibile all'atto di assegnazione, se lo stesso è successivo al 5/8/2009 e se la cessione avviene dopo il decorso di 4 (oggi 5) anni dall'ultimazione dei lavori; anche in tal caso il centro studi è del parere che a prescindere dagli acconti versati, trova applicazione il combinato disposto degli artt. 43 e 51, dpr n. 131/1986, con riferimento al valore venale in comune commercio, considerando le precisazioni già fatte dall'Agenzia delle entrate in sede di applicazione del dl n.223/2006 (cm 1/3/2007 n. 12/E) in tema di acconti assoggettati a Iva, con cessione soggetta a registro proporzionale. Infine, ultimo punto trattato concerne la rilevanza dei finanziamenti effettuati dai soci alle cooperative a proprietà divisa, imputati in conto prezzo al momento del rogito, che dovranno subire, alternativamente, l'assoggettamento ad Iva o a registro, se la cessione sarà esente, ai sensi del punto 8-bis, art. 10, dpr n. 633/1972.

Fabrizio G. Poggiani

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