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Compravendite, restyling dal 2014

del 15/04/2011
di: di Roberto Rosati
Compravendite, restyling dal 2014
Il federalismo municipale ridefinisce il regime fiscale delle compravendite immobiliari, attenuando le imposte indirette (diverse dall'Iva) e sopprimendo i tributi minori, ma cancellando tutte le esenzioni ed agevolazioni, eccettuata quella per l'acquisto della «prima casa». Nel 2014 entrerà infatti in vigore la nuova disciplina fiscale sui trasferimenti immobiliari delineata dall'art. 10 del dlgs n. 23/2011, che in linea generale riduce il complessivo carico tributario, eliminando di contro i trattamenti particolari, anche se previsti da disposizioni speciali. Dovrebbe sopravvivere però il «bonus riacquisto».

Il nuovo art. 1 della tariffa del Tur

L'art. 10 del dlgs n. 23/2011 ha anzitutto sostituito il comma 1 dell'art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al dpr 131/86 (Testo unico registro), contenente le aliquote dell'imposta proporzionale di registro applicabili agli atti di trasferimento a titolo oneroso della proprietà di immobili, nonché agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, prevedendo due sole ipotesi:

a) trasferimento di beni immobili in genere: 9%;

b) trasferimento di abitazioni costituenti prima casa, eccettuate quelle di cui alle categorie catastali A1, A8 e A9: 2%.

In entrambe le ipotesi, l'imposta dovuta non potrà comunque essere inferiore a 1.000 euro.

La stessa disposizione ha abrogato le note al citato art. 1, eccettuata la II-bis, concernente i requisiti dell'agevolazione «prima casa», nonché «tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali», relativamente agli atti in questione.

La disposizione, infine, stabilisce, per gli atti in questione e per tutti gli atti e formalità ad essi conseguenti, posti in essere per effettuare agli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari, l'esenzione da:

- imposta di bollo;

- imposte ipotecarie e catastali;

- tributi speciali catastali;

- tasse ipotecarie.

La nuova disciplina tributaria risulta, oltre che semplificata, generalmente più conveniente rispetto a quella attuale (applicabile fino al 31 dicembre 2013), salvo le situazioni caratterizzate da una base imponibile talmente modesta da far registrare un incremento del prelievo per via della previsione del minimo di 1.000 euro. Per esempio, la compravendita di un fabbricato non prima casa, che oggi sconta un carico di imposte di registro e ipocatastali complessivamente del 10%, oltre ai balzelli «satelliti» (bollo, tasse ipotecarie, tributi speciali catastali), pagherà soltanto il 9%. Analogamente, sulle compravendite di abitazioni in presenza dei requisiti «prima casa», il nuovo prelievo proporzionale sarà ridotto di un punto e saranno cancellati i tributi fissi. È da notare, a questo proposito, che si accentuerà la differenza impositiva rispetto agli atti soggetti all'Iva, per i quali l'aliquota resta fissata al 4% e non è suscettibile di riduzione in forza dei vincoli comunitari.

La soppressione delle agevolazioni ed esenzioni

Il rovescio della medaglia è rappresentato dalla soppressione di tutte le agevolazioni ed esenzioni, ad eccezione del trattamento di favore previsto per la «prima casa». Non sarà più applicabile, ad esempio, l'aliquota dell'imposta di registro del 3% prevista per i trasferimenti di immobili storici, quella dell'8% prevista per i trasferimenti di terreni agricoli stipulati da imprenditori agricoli, quella dell'1% prevista per i trasferimenti di fabbricati esenti dall'Iva a favore di imprese di compravendita immobiliare, come pure l'imposta fissa di 168% prevista per i trasferimenti di immobili a favore dello stato e di determinati enti pubblici, oppure di onlus. Questo per quanto riguarda le agevolazioni tabellari. La soppressione riguarda però, come si è visto, tutte le agevolazioni ed esenzioni, anche previste da leggi speciali, ad esempio quelle per i giovani agricoltori e per la piccola proprietà contadina. Non è chiara, invece, la sorte del credito d'imposta per il riacquisto della «prima casa», previsto dall'art. 7 della legge n. 448/98; pur trattandosi certamente di una agevolazione tributaria connessa alla compravendita dell'immobile, essa potrebbe sopravvivere in quanto non si tratta, com'è noto, di un'agevolazione inerente specificamente al trattamento tributario applicabile agli atti di trasferimento, ma di un bonus accordato al contribuente che vende la «prima casa» per riacquistarne un'altra entro un anno. Nell'originaria versione della bozza di dlgs, invece, anche la sorte del bonus riacquisto sembrava segnata perché in quella sede si prevedeva la sostituzione dell'imposta di registro sui trasferimenti immobiliari con l'imposta municipale propria «di trasferimento», mentre nel testo finale l'imposta municipale propria colpisce il possesso e non il trasferimento.

Decorrenza della nuova disciplina

L'avvio della nuova disciplina è fissata, come detto, al 1° gennaio 2014, e dunque per gli atti pubblici formati e le scritture private autenticate da tale data. La decorrenza coincide quindi con l'entrata in funzione dell'Imp (Imposta municipale propria) e con l'attribuzione ai comuni di una quota del gettito dei tributi sui trasferimenti di immobili di cui all'art. 10 del dlgs n. 23/2011.

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