Ora che il provvedimento direttoriale (si veda ItaliaOggi di ieri) ha stabilito tempi e modalità dell'opzione per la nuova forma di tassazione agevolata delle locazioni ad uso abitativo è tempo per i contribuenti ed i loro consulenti fiscali di cimentarsi con le prime reali simulazioni di convenienza (ieri le Entrate hanno messo a disposizione il software per l'invio delle comunicazioni online).
Non esistono formule standard valide per tutte le situazioni. Ogni contribuente ha le sue peculiarità sia in relazione alla presenza, o meno, di altri redditi oltre a quello suscettibile di opzione per la cedolare secca sia in relazione alla spettanza di detrazioni dall'imposta, deduzioni dall'imponibile, ritenute subite e quant'altro.
Alla luce di queste considerazioni abbiamo formulato quattro esempi tipo basate su livelli reddituali medio alti. Due ipotesi sono state costruite considerando il reddito da locazione ad uso abitativo suscettibile di opzione per la tassazione sostituiva pari alla metà del reddito complessivo mentre nelle altre due invece il canone di locazione è pari al 25% del reddito complessivo.
Le prime due simulazioni si basano su contratti di locazione a «libero mercato» con l'aliquota della cedolare secca pari al 21%. Le altre due sono invece locazioni a «canone concordato» per le quali l'aliquota della cedolare secca è prevista dalla norma istitutiva nella misura del 19%.
Le addizionali comunali e regionali sono state ipotizzate fisse nella misura percentuale del 1,5% che rappresenta comunque una base di riferimento plausibile visto l'attuale livello delle aliquote presenti sul territorio nazionale.
L'imposta di registro è stata considerata nella misura dell'1% tenuto conto che l'altra parte è di regola posta contrattualmente a carico del conduttore.
Per quanto riguarda invece la rinuncia del proprietario all'aggiornamento dei canoni, posta dalla norma come condizione di validità dell'opzione per la cedolare secca, abbiamo ritenuto plausibile ipotizzare la stessa in misura del'1,5% del canone annuale.
Sulla rinuncia alla rivalutazione del canone occorre inoltre considerare quanto segue: nel regime della cedolare secca la perdita degli scatti Istat rappresenta un costo aggiuntivo o meglio un minori introito, che il locatore deve tenere presente. Nel regime ordinario di tassazione invece le entrate derivanti al locatore degli aggiornamenti del canone possono essere considerate come alleggerimento, ovviamente in senso lato, del carico fiscale complessivo del regime.
In linea generale gli esempi dimostrano come al crescere del livello di reddito complessivo del contribuente il regime della cedolare secca si renda particolarmente appetibile rispetto all'ordinaria tassazione Irpef.
Se il contratto di locazione è a canone concordato l'ulteriore deduzione del 30% concessa nel regime ordinario Irpef, fa innalzare il livello di reddito complessivo oltre il quale scatta la convenienza per la cedolare secca.
Prendiamo ad esempio le ipotesi contrassegnate dai numeri 2 e 4. A parità di reddito complessivo e di canone di locazione il fatto che il contratto sia a canone concordato o meno sposta di molto il differenziale di convenienza economica delle due ipotesi. Nel caso del canone libero la cedolare secca consentirà infatti un risparmio di oltre 2.700 euro mentre nell'ipotesi del canone concordato la forbice si ridurrà a poco meno di 1.000 euro.
Negli esempi formulati non si è tenuto conto della presenza di oneri deducibili, detrazioni d'imposta, ritenute d'acconto e quant'altro. Il possesso di altri redditi in capo al locatore dovrebbe infatti garantire in queste situazioni la possibilità di non perdere i benefici fiscali a essi riconnessi.
Del resto è difficile ipotizzare situazioni in cui il locatore possieda unicamente il reddito da locazione suscettibile di opzione per la cedolare secca. Nella stragrande maggioranza dei casi esso è infatti una delle componenti del reddito complessivo del contribuente.