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Base certa al leasing immobiliare

del 12/03/2011
di: di Antonio Montemurro e Brunello Menozzi
Base certa al leasing immobiliare
Per l'imposta sostitutiva per i contratti di leasing che hanno ad oggetto immobili da costruire o in corso di costruzione, la base imponibile è rappresentata dal costo di realizzazione del fabbricato, come indicato nel contratto di leasing.

E quanto emerge dalla lettura della circolare 12/e delle Entrate dell'11 marzo 2011 emanata per fornire chiarimenti in merito alla disciplina del leasing immobiliare di cui all'articolo 1, commi 15 e 16, della legge 13 dicembre 2010, n.220 cosi detta legge di stabilità 2011. La legge di stabilità infatti ha novellato la disciplina applicabile, ai fini delle imposte indirette, ai contratti di locazione finanziaria di immobili ed ai connessi atti di acquisto e cessione degli immobili abitativi e strumentali oggetto del contratto. Tramite le modifiche apportate all'articolo 35, comma 10-ter del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223 risulta, inoltre, modificato il regime applicabile ai trasferimenti di immobili strumentali oggetto del contratto di locazione finanziaria. La circolare precisa che: «Le modifiche introdotte sono volte a concentrare il prelievo fiscale dovuto per i trasferimenti di immobili nella fase relativa all'acquisto del bene da parte della società di leasing». Dal 1° gennaio 2011, infatti, l'acquisto dell'immobile strumentale da parte della società di leasing è soggetto alle imposte ipotecaria e catastale nella misura ordinaria rispettivamente del 3% e dell'1% se la cessione rientra nel campo di applicazione dell'Imposta sul valore aggiunto. La novella introdotta dalla legge n. 220 del 2010 ha istituito un'imposta sostitutiva delle imposte ipotecaria e catastale dovuta per i contratti di locazione finanziaria di immobili in corso di esecuzione alla data del 1° gennaio 2011 che dovrà essere calcolata applicando all'importo corrispondente al costo finanziato del bene immobile l'aliquota nella misura rispettivamente del 2% per i fabbricati strumentali e del 3% per i fabbricati abitativi e successivamente scomputando le imposte proporzionali di cui all'articolo 5 della Tariffa, parte prima, allegata al Tur, corrisposte in relazione al contratto di locazione finanziaria dell'immobile e riducendo, infine l'importo risultante, di una percentuale forfetaria pari al 4% moltiplicata per gli anni di durata residua del contratto. La liquidazione dell'imposta sostitutiva dovrà essere parametrata su un valore che dovrà, quindi, tener conto del costo finanziato del bene immobile. Per i contratti di leasing che hanno ad oggetto immobili da costruire o in corso di costruzione bisognerà fare riferimento al costo di realizzazione del fabbricato, come indicato nel contratto di leasing. Per quanto riguarda l'imposta di registro, secondo il comma 10-sexies (disposizione peraltro abrogata) dell'articolo 35 del decreto legge 223 del 2006, le somme corrisposte a titolo di imposte proporzionali di cui all'articolo 5, comma 1, lettera a-bis), della Tariffa, Parte prima, allegata al Tur potranno essere portate in deduzione in sede di determinazione dell'imposta sostitutiva quindi le imposte di registro versate in relazione ai contratti di locazione finanziaria che hanno ad oggetto beni immobili strumentali. La deduzione sarà possibile solo in sede di determinazione dell'imposta sostitutiva anche con riferimento all'imposta di registro pagata in relazione agli immobili abitativi e potranno essere portate in deduzione dall'imposta sostitutiva le imposte di registro dovute sui canoni di locazione finanziaria corrisposte fino alla data di versamento dell'imposta sostitutiva. La circolare precisa, al riguardo: «Che può essere portata in deduzione anche l'imposta di registro versata per la comunicazione all'Agenzia delle entrate della proroga del contratto, ai sensi dell'articolo 17 del Tur, ovvero l'imposta proporzionale di registro che, nelle more della emanazione della presente circolare, è stata erroneamente versata dai contribuenti con riferimento ai contratti stipulati anteriormente al 1° gennaio 2011 per i quali, a tale data, fosse ancora pendente il termine per il versamento del tributo. Non possono, invece, essere scomputati gli importi eventualmente versati a titolo di sanzioni e interessi». Per quanto concerne il significato della frase «anni di durata residua del contratto», ai fini del calcolo dell'imposta sostitutiva lo stesso dovrà essere computato a partire dal 1° gennaio 2011 (incluso) fino alla data contrattualmente prevista per l'esercizio del riscatto. Se il leasing avesse ad oggetto beni in costruzione, nel calcolo della durata residua del contratto dovranno essere conteggiati esclusivamente gli anni di durata prevista del contratto, computati a partire dal 1° gennaio 2011, con esclusione del periodo cd. di prelocazione, salvo il caso di periodo di durata residua del contratto inferiore all'anno, nel qual caso la riduzione pari al 4% dovrà essere computata proporzionalmente alla durata del contratto nell'anno, sulla base del rapporto tra i giorni di durata del contratto nell'anno e 365.

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