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L'Enpam vende 5 mila abitazioni

del 08/03/2011
di: di Ignazio Marino
L'Enpam vende 5 mila abitazioni
La fondazione Enpam, l'ente pensionistico dei medici e dei dentisti, avvia il piano di dismissione di circa metà del patrimonio immobiliare in gestione diretta. Un'operazione che prevede la vendita di circa 5 mila abitazioni e che impegnerà la cassa almeno fino al 2014. Si tratta di una scelta del consiglio di amministrazione, assunta con la delibera del 18 dicembre 2008, che punta a migliorare la redditività del patrimonio ma non ad abbandonare il mattone. Vediamo meglio il progetto.

Il patrimonio. Nel bilancio 2009 il patrimonio complessivo della cassa ammontava a 11 miliardi 258 milioni di euro, di cui 2 miliardi 373 milioni di euro investiti in immobili in gestione diretta e 1 miliardo e 474 milioni di euro in fondi immobiliari. Con la dismissione è stato deciso di bilanciare meglio il portafoglio a favore dei fondi. Questi ultimi, infatti, ai fini fiscali hanno un trattamento migliore. È la divisione residenziale che entra nel piano di dismissione: 4.500 abitazioni a Roma, 140 a Latina, 200 a Pisa e 32 a Firenze. In particolare, si legge su una nota diffusa dall'Enpam, «solo le case della Capitale sono state valutate dall'Agenzia del territorio, organismo istituzionale individuato in accordo con le organizzazioni degli inquilini per un valore complessivo di 1,260 miliardi di euro. I prezzi di vendita delle singole unità immobiliari verranno stabiliti dal Consiglio di amministrazione della Fondazione Enpam sulla base dei valori indicati dall'Agenzia e applicando uno sconto agli inquilini (la percentuale di sconto non è stata ancora determinata)».

La tempistica. Entro fine anno, a Roma, l'ente prevede di vendere immobili residenziali per circa 80 milioni di euro. Nel 2012 si prevede di vendere altri immobili per circa 400 milioni di euro. Idem nel 2013. Le operazioni restanti (380 milioni), secondo la tabella di marcia deliberata, avverranno dal 2014. Tuttavia, il cda non ha ancora deciso quali immobili verranno messi in vendita nel 2011 (né quali verranno venduti nel 2012, 2013 o oltre). Diversa è la situazione per quanto riguarda le abitazioni a Pisa, Firenze e Latina. La dismissione di queste unità immobiliari fu avviata anni fa (spin-off del 2006-2008) ma all'epoca non si raggiunse un accordo con gli inquilini. Ora la Fondazione è in attesa delle nuove offerte di acquisto. La base di trattativa è il valore attribuito dall'advisor dell'epoca (Colliers): circa 70 milioni di euro.

Le ragioni della dismissione. L'Enpam ha deciso di vendere gli immobili residenziali per diversi motivi: perché ci sono ambiti d'investimento più redditizi (come gli uffici) e perché il settore residenziale ha costi gestionali molto alti (derivanti dal fatto di doversi relazionare con migliaia di interlocutori). Inoltre la Fondazione intende andare incontro all'interesse all'acquisto manifestato dagli inquilini. «L'Enpam è un ente previdenziale e ha come obiettivo assicurare pensioni e assistenza ai propri iscritti», spiega Alberto Oliveti, vicepresidente dell'istituto. «Per fare questo deve mettere efficacemente a reddito i contributi incassati. E per questo è opportuno che il patrimonio accumulato negli anni venga gestito con sempre maggiore dinamicità facendo ricorso sempre di più allo strumento dei fondi immobiliari, anche per via dei vantaggi fiscali esistenti, e privilegiando l'investimento nel settore uffici-commerciale e, in previsione, anche in quello professionale. L'Italia», continua Oliveti, «è un Paese che difende il diritto alla casa e vuole favorire l'accesso alla proprietà della prima abitazione. Gli investimenti dell'Enpam, invece, devono necessariamente puntare a una certa redditività per garantire pensioni adeguate agli iscritti. Per questo, non sembra più adeguato indirizzare gli investimenti diretti verso il settore residenziale, salvo alcune nicchie particolari». Ad ogni modo il percorso di dismissione sarà concordato con le loro associazioni rappresentative degli inquilini e ai locatari verrà garantito il diritto alla prelazione.

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