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Cedolare secca con doppio avviso

del 05/03/2011
di: di Andrea Bongi
Cedolare secca con doppio avviso
L'opzione per la cedolare secca va comunicata, separatamente, sia all'inquilino che al fisco. Una prima comunicazione dovrà essere effettuata tramite lettera raccomandata da inviarsi preventivamente al conduttore. Una seconda comunicazione relativa all'opzione per il regime ad imposta sostitutiva dovrà invece essere effettuata, sempre dal locatore, sulla base delle apposite modalità che verranno determinate con il provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate da emanarsi entro i 90 giorni successivi all'entrata in vigore del decreto sul federalismo municipale.

Solo se entrambe le comunicazioni verranno regolarmente effettuate il nuovo regime ad imposta sostitutiva potrà essere utilizzato, magari già con decorrenza dal 1° gennaio 2011.

Naturalmente al momento nessuna opzione è praticabile dovendo attendere l'emanazione del provvedimento direttoriale che fisserà esattamente le modalità con le quali tale esercizio dovrà essere comunicato al fisco.

Per quanto attiene la comunicazione da effettuare al conduttore la disciplina della stessa e i suoi effetti sono già disciplinati nel comma 11 dell'articolo 3 del decreto.

Tale comunicazione, dice espressamente la norma, condiziona la validità stessa dell'opzione per il nuovo regime della cedolare secca e deve essere inviata preventivamente al conduttore tramite lettera raccomandata. La norma recita infatti testualmente: «L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata».

L'interpretazione letterale, ma anche logico-sistematica, di questa disposizione porta a ritenere che la raccomandata al conduttore debba essere effettuata prima dell'opzione al fisco. Il legislatore, prevedendo la sanzione dell'inefficacia della scelta del regime ad imposta sostitutiva in caso di mancata comunicazione preventiva ala conduttore, ha voluto così evitare scelte arbitrarie dei locatori esercitate senza informativa alla loro controparte contrattuale.

La comunicazione al conduttore assume infatti un duplice scopo. In primo luogo informarlo che il locatore opterà per la cedolare secca e quindi non saranno più dovute, nemmeno per la quota parte a carico dell'inquilino, le imposte di registro per il rinnovo annuale del contratto.

In secondo luogo la comunicazione assume valore di vera e propria rinuncia da parte del locatore a esercitare la facoltà di richiedere, per tutto il periodo di validità dell'opzione per la cedolare secca, all'aggiornamento del canone dovuto a qualsiasi titolo. Si tratta di una rinuncia di portata molto ampia e che riguarda qualsiasi tipo di rivalutazione dei canoni di locazione ancorché prevista contrattualmente. La relazione tecnica che accompagna il provvedimento sul federalismo municipale precisa al proposito come tale comunicazione e la conseguente rinuncia del locatore, sia da considerarsi una vera e propria misura di sostegno a favore degli inquilini che si rende applicabile in ogni ipotesi di adesione al nuovo regime della cedolare secca «anche ai contratti in corso alla data di entrata in vigore del presente decreto».

La perdita della quota di rivalutazione dei canoni periodici costituirà dunque un ulteriore elemento che il proprietario dovrà considerare nella valutazione di convenienza fra il nuovo regime ad imposta sostitutiva e quello ordinario di tassazione.

Trattandosi generalmente di un importo pari al 75% delle variazioni dell'indice Istat dei prezzi al consumo delle famiglie di operai e impiegati verificatesi nell'anno precedente, tenuto altresì conto dei bassi valori percentuali di questo indicatore l'incidenza di tale rinuncia non sarà molto elevata. Non vi è dubbio tuttavia che si tratta di un componente aggiuntivo dell'affitto al quale il proprietario dovrà rinunciare a priori e che per questo dovrà essere adeguatamente considerato al momento delle valutazioni in merito alla scelta del nuovo regime.

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