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Registro al 7% per la cessione di fabbricati demoliti e ricostruiti

del 05/03/2011
di: Marco Montanari
Registro al 7% per la cessione di fabbricati demoliti e ricostruiti
Ai fini del registro la cessione di un fabbricato demolito e poi ricostruito non è cessione di area fabbricabile. L'art. 20 del dpr 131/86 va interpretato nel senso che nella imposizione di un atto deve attribuirsi valore preminente alla sua causa reale; ma non va confusa la causa del negozio, la compravendita, con l'oggetto della stessa e pertanto, nel caso oggetto della compravendita, sia stato un fabbricato, il fatto che lo stesso sia stato poi demolito e ricostruito non muta l'oggetto del contratto poiché il diritto di proprietà di un edificio comprende la facoltà di abbatterlo e di ricostruirlo sulla base degli strumenti urbanistici esistenti, essendo lo ius edificandi inerente nella proprietà e quindi compreso nella stima fatta per l'accatastamento del fabbricato. Alla registrazione del suddetto atto va pertanto applicata l'aliquota prevista per la cessione di un fabbricato (7%) e non di un'area fabbricabile (8%). Lo afferma la sentenza 191/4/2010 della Commissione tributaria provinciale di Reggio Emilia. La vicenda trae origine dalla cessione di un fabbricato a un'impresa edile che l'aveva demolito e ricostruito. Poiché la domanda di demolizione era stata presentata dai venditori l'Agenzia ha riliquidato, notificando alle parti apposito atto, l'imposta di registro applicando l'aliquota prevista per la cessione di area fabbricabile. I venditori gravavano il suddetto l'atto assumendo la vendita di un fabbricato e non di un'area fabbricabile. L'Agenzia precisava che l'acquirente aveva provveduto all'integrale pagamento della maggiore imposta liquidata e chiedeva la dichiarazione della cessazione della materia del contendere. I ricorrenti insistevano nella richiesta di annullamento dell'atto impugnato. Il giudice reggiano conclude per la fondatezza del ricorso e lo accoglie qualificando l'oggetto della compravendita come fabbricato e non area fabbricabile ma nel contempo dichiara cessata la materia del contendere avendo l'acquirente provveduto al pagamento della maggiore imposta riliquidata. La sentenza appare allineata all'indirizzo interpretativo della Cassazione (sent .n. 3571/2010) secondo cui «l'atto deve essere tassato in base alla sua intrinseca natura ed agli effetti… da individuarsi attraverso l'interpretazione dei patti negoziali, secondo le regole generali di ermeneutica, con esclusione degli elementi desumibili aliunde». Rilevano anche la sentenza 10273/2007, per cui hanno rilevanza «gli effetti giuridici dei singoli negozi (e non anche... quelli economici, riferiti alla fattispecie globale)», e la sentenza 14900/2001, per cui bisogna far riferimento alla «causa reale dell'atto» e non tanto all'oggetto. Per quanto attiene poi al comportamento processuale dei ricorrenti che, nonostante l'acquirente avesse «saldato il conto» con l'Agenzia hanno insistito nella lite, lo stesso appare comprensibile alla luce della considerazione che se fosse stata fatta acquiescenza all'atto e dunque si fosse creato il giudicato esterno sull'affermazione dell'Agenzia che si trattava di cessione di area fabbricabile e non di un fabbricato, sarebbe risultata pregiudicata la contestazione del successivo accertamento emesso ai fini dell'imposizione diretta (Cass. s.u., sent. 13916/2006). Non va infatti dimenticato il differente trattamento che, ex art. 67 del dpr 917/87, subiscono le plusvalenze realizzate dalla cessione di fabbricati rispetto a quelle di aree edificabili.

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