La misura della cedolare
La misura base della cedolare secca sui canoni di locazione relativi a immobili abitativi è del 21% che scende al 19% in caso di contratti concordati nelle aree a tensione abitativa. Il primo approccio, evidente, è quello della maggiore convenienza del regime opzionale in relazione ai soggetti titolari di redditi più elevati ai fini Irpef. È infatti intuitivo come l'applicazione di una aliquota del 21% (sostitutiva anche delle addizionali) eviti di far concorrere il canone, seppure nella misura dell'85% del suo ammontare, alla progressività della tassazione personale. E' però questa solo una parte della valutazione di convenienza fiscale che si deve esaminare. Dal tenore letterale della norma, infatti, non appare del tutto esclusa la possibilità che l'opzione per la tassazione mediante cedolare secca possa riguardare il canone fissato annualmente con la conseguenza che, lungo la durata del contratto, possano esservi periodi di imposta in cui, invece, la tassazione progressiva Irpef si rivela più conveniente. Va tenuto in considerazione che il regime di tassazione definitiva relativamente alla cedolare non consente, evidentemente, di tenere conto di oneri o detrazioni fruibili dal contribuente che possono essere scontate esclusivamente in relazione al possesso di altri redditi diversi dal canone di locazione. Quindi, se la posizione reddituale del contribuente è costituita in prevalenza dalla dichiarazione di canoni di locazione relativamente ad immobili abitativi, anche considerando l'effetto delle addizionali, nell'anno in cui vengono sostenuti importi elevati di oneri potrebbe rivelarsi comunque più conveniente l'assoggettamento a Irpef ordinaria del canone di locazione peraltro ridotto all'85%. Ai fini della cedolare il canone va invece assunto nell'importo globale. Tale ipotesi deve peraltro essere coordinata con quanto previsto dal nuovo comma 11 dell'articolo 2 del decreto legislativo in base al quale, durante il periodo dell'opzione per la cedolare è sospesa per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione stessa la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone di locazione.
Altri punti contenuti nel testo normativo dovranno essere chiariti quale, ad esempio, l'aspetto legato alla locazione congiunta dell'immobile e delle pertinenze che appare necessaria.
Ulteriore aspetto che dovrà essere definito con precisione riguarda i soggetti che pongono in essere l'opzione per la cedolare secca, nel senso che il divieto previsto dal comma 6 in relazione alle locazioni effettuate nell'esercizio di una attività di impresa o di lavoro autonomo dovrebbe riguardare esclusivamente il proprietario anche se, in linea di principio, l'ipotesi di specie non appare del tutto facilmente verificabile anche in relazione alla posizione del conduttore.
Le sanzioni sui canoni non dichiarati
Di particolare rilievo appare la previsione contenuta nel comma 5 dell'articolo 2 del decreto che è diretta a regolare, indipendentemente dalla opzione per la cedolare secca, la mancata o la parziale dichiarazione dei canoni nella dichiarazione dei redditi. La norma prevede come in queste ipotesi (omessa o parziale dichiarazione del canone), le sanzioni per omissione od infedeltà si applicano nella misura raddoppiata e quindi di base nella misura del 200% ovvero del 240%. Seppure con una non del tutto chiara formulazione della norma, la finalità della stessa dovrebbe essere quella di non consentire alcuna riduzione della sanzione nel caso di accesso agli istituti premiali previsti nell'ambito del decreto legislativo n. 218 del 1997. Ulteriore richiamo viene effettuato all'articolo 13 del decreto legislativo n. 471 del 1997 che regola però le sanzioni per omesso versamento e, in questo caso, si tratta di comprendere sia da riferire, invece, all'ipotesi del ravvedimento operoso laddove il contribuente decida di sanare spontaneamente la propria violazione ovvero sia da riferire, secondo il dettato letterale, alla dichiarazione del canone ed al mancato versamento della cedolare nella misura prevista dalla disposizione normativa di riferimento. Appare questo, in generale, l'aspetto tecnico di maggiore rilievo, nel senso che, indipendentemente dalla opzione per il contribuente per l'applicazione della cedolare secca l'inasprimento delle sanzioni fa intendere come il legislatore abbia voluto considerare le violazioni relative alla mancata o carente dichiarazione dei canoni come una violazione particolarmente grave.
Duilio Liburdi