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Leasing immobiliare, registrazione senza termine fisso

del 18/02/2011
di: Roberto Rosati
Leasing immobiliare, registrazione senza termine fisso
Contratti di locazione finanziaria di immobili senza obbligo di registrazione in termine fisso anche se stipulati per atto pubblico o scrittura privata autenticata; se vengono registrati, volontariamente o per il verificarsi del caso d'uso, l'imposta è comunque dovuta in misura fissa. Queste alcune osservazioni formulate da Assonime nella circolare n. 3 del 15 febbraio 2011, in merito alla nuova disciplina tributaria del leasing immobiliare introdotta dalla legge n. 220/2010, cosiddetta legge di stabilità 2011.

Il regime fiscale dei trasferimenti connessi al leasing

La nuova disciplina tributaria dei contratti di locazione finanziaria di immobili prevede l'applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria all'atto dell'acquisto dell'immobile da concedere in locazione finanziaria, e nella misura fissa (168 euro per ciascun tributo) a seguito dell'esercizio dell'opzione di acquisto dell'immobile da parte dell'utilizzatore.

Le imposte fisse si applicano, inoltre, nel caso in cui l'immobile sia stato ceduto ad un terzo per via del mancato esercizio dell'opzione di riscatto in dipendenza della risoluzione del contratto per inadempimento del locatario.

La nuova disciplina, osserva Assonime, non riguarda solo i contratti di leasing di fabbricati strumentali, destinatari del previgente regime particolare, ma tutti i contratti di leasing immobiliari, compresi quindi i fabbricati abitativi e i terreni. Per i fabbricati abitativi, in particolare, la nuova disciplina riduce in modo sostanziale il carico tributario, poiché mentre in precedenza l'operazione comportava l'applicazione delle ordinarie imposte di registro e ipocatastali sia all'atto dell'acquisto dell'immobile da parte della società di leasing sia all'atto della cessione al conduttore in seguito all'esercizio del riscatto, questo secondo passaggio è ora sottoposto alle imposte in misura fissa. Peraltro, com'è noto, anche l'acquisto da parte della società di leasing può scontare le imposte d'atto fisse qualora il cedente sia l'impresa costruttrice o ristrutturatrice e la cessione avvenga entro cinque anni dall'ultimazione dei lavori di costruzione o di ristrutturazione, essendo dovuta in tal caso l'Iva.

Una riduzione degli oneri fiscali si ha anche per il leasing di terreni non edificabili, beni la cui cessione, essendo esclusa dall'applicazione dell'Iva, soggiace alle imposte di registro e ipocatastali; anche in questo caso, infatti, la tassazione proporzionale è ora limitata al primo trasferimento.

Registrazione del contratto di leasing

In precedenza, il contratto di leasing era soggetto ad obbligo di registrazione in termine fisso con applicazione dell'imposta di registro nelle misure proporzionali stabilite dall'art. 5 della tariffa, parte prima, allegata al dpr 131/86, ossia 1% per i fabbricati strumentali, 0,5% per i fondi rustici, 2% per i fabbricati abitativi e gli altri immobili. Per i contratti di leasing di fabbricati strumentali, detta imposta poteva inoltre concorre con l'applicazione dell'Iva, anche se era poi scomputabile dalle imposte ipocatastali dovute all'atto del riscatto. Nella nuova disciplina, l'onere sulle locazioni finanziarie è stato eliminato, poiché tali contratti sono stati ricompresi fra quelli soggetti all'obbligo della registrazione solo in caso d'uso, a prescindere dalla tipologia degli immobili, e dunque sia per i fabbricati, strumentali e abitativi, sia per i terreni. L'esclusione dall'obbligo di registrazione, sottolinea Assonime, è dettata in via generale per tutti i contratti di locazione finanziaria, indipendentemente dalla forma, per cui è da ritenere che, in deroga al principio dell'art. 11 della parte prima della tariffa, riguardi anche i contratti stipulati con atto pubblico o scrittura privata autenticata

Qualora, poi, il contratto venga sottoposto a registrazione, obbligatoriamente per il verificarsi del caso d'uso, oppure spontaneamente, ad avviso dell'associazione dovrebbe comunque escludersi l'applicabilità dell'imposta di registro proporzionale stabilita per i contratti di locazione, in quanto la ratio della riforma è di applicare le imposte d'atto proporzionali solo al momento dell'acquisto del bene immobile da concedere in leasing.

Questa conclusione, osserva la circolare, parrebbe confermata dal provvedimento dell'agenzia delle entrate del 14 gennaio 2011, ove viene precisato, con riferimento ai contratti in corso di esecuzione al 1° gennaio 2011, che l'imposta di registro relativa a tali contratti non è più dovuta, ancorché fossero stati registrati all'epoca della loro stipula, come pure dal fatto che l'art. 1 della parte seconda della tariffa non specifica quale sia l'imposta da applicare a tali contratti, sicché, in assenza di una previsione specifica, la registrazione non potrebbe essere sottoposta al tributo proporzionale, espressivo di una capacità contributiva, ma all'imposta fissa il cui presupposto risiede nel servizio della registrazione. Infine, poiché non si verifica il caso d'uso quando l'atto viene depositato presso un'amministrazione pubblica in esecuzione di un obbligo di legge, secondo Assonime non dovrebbe integrare il caso d'uso l'ipotesi del contratto di durata ultranovennale con conseguente obbligo di trascrizione nei registri immobiliari.

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