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Immobili, plusvalenze alla cassa

del 17/02/2011
di: di Fabrizio G. Poggiani
Immobili, plusvalenze alla cassa
Posto il diverso trattamento tra Iva e dirette, la plusvalenza di un fabbricato inserito in un'area soggetta ad un piano di recupero deve essere in ogni caso assoggettata a tassazione diretta, assumendo rilevanza la destinazione del bene che, in tal caso, non può che avere natura speculativa.

Questa la risposta fornita dal sottosegretario all'Economia Sonia Viale ieri in commissione finanze alla camera in tema di tassazione della plusvalenza, di cui alla lettera b), comma 1, articolo 67, dpr n. 917/1986. La problematica al centro di un'interrogazione è emersa sull'apparente contraddizione del trattamento tributario di fabbricato collocato in un'area soggetta a piano di recupero, in quanto la risoluzione n. 395/E del 2008 aveva considerato oggetto della cessione l'area edificabile e non i fabbricati collocati su tale area, mentre l'Agenzia delle entrate, in una recente risposta ad un quesito posto dalla stampa specializzata, aveva precisato che, al contrario, ai fini dell'Iva si deve far riferimento esclusivamente alla natura del bene ceduto.

La differenza risulta assai importante in quanto, ai sensi della citata lettera b), del comma 1, dell'art. 67, dpr 917/86, la cessione di immobili realizza una plusvalenza solo se emerge l'intento speculativo del contribuente ovvero se la cessione avviene nell'ambito di un quinquennio (5 anni tra acquisto e rivendita), mentre la stessa disposizione esonera da imposizione le plusvalenze realizzate su immobili posseduti da più di cinque anni.

Se, però, la cessione ha oggetto un'area edificabile, la stessa si ritiene in ogni caso «speculativa», con la conseguenza che la plusvalenza deve essere sempre e comunque assoggettata a tassazione diretta, a prescindere dal periodo di detenzione.

In effetti, si tende a precisare nella risposta in commento, la struttura dell'Iva non consente di attribuire alcun rilievo a valutazioni di natura economica, né di considerare la destinazione che alla costruzione sarà data da parte dell'acquirente, ai fini dell'applicazione della relativa disciplina.

Peraltro, nella risposta alla stampa specializzata, è stato precisato che un complesso immobiliare industriale dismesso, censito nel catasto fabbricato con categoria «D», ancorché inserito in un piano integrato d'intervento, destinato alla riqualificazione urbana, deve essere qualificato alla stregua di un immobile strumentale, con la conseguente applicazione del regime di esenzione, fatti salvi i casi di esercizio dell'opzione o di cessione entro un quadriennio (ora quinquennio) da parte di un costruttore, in quanto il regime Iva è «…strettamente correlato alla natura oggettiva del bene ceduto, vale a dire allo stato di fatto e di diritto dello stesso all'atto di cessione, prescindendo quindi dalla destinazione del bene da parte dell'acquirente …».

Pertanto, ai fini dell'Iva e diversamente da quanto disposto per l'imposizione diretta, la cessione di un complesso immobiliare collocato in un'area soggetta a piani di recupero deve essere trattata come una cessione di immobili strumentali, ai sensi del numero 8-ter, dell'art. 10, dpr 633/72.

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