Perché si vende. L'analisi dei rendimenti del portafoglio immobiliare ha determinato la necessità di dover individuare una strategia per la riqualificazione del portafoglio immobiliare, finalizzata alla stabilità dei conti economici e al rispetto dell'equilibrio ultratrentennale del bilancio tecnico, così come richiesto dalla Finanziaria 2007. Il rendimento annuo del patrimonio immobiliare Enasarco è stato, infatti, nell'ultimo decennio pari allo 0,8% rispetto al valore di iscrizione in bilancio del patrimonio immobiliare, percentuale che scende allo 0,6% rispetto al valore di mercato delle proprietà. Cifre comunque molto al di sotto del minimo atteso del 5%. E come se non bastasse la gestione e la manutenzione diretta di migliaia di unità immobiliari e dei relativi contratti ha comportato uno straordinario dispendio di risorse. La Fondazione è la prima Cassa, tra quelle pubbliche e private, che ha scelto la vendita diretta agli inquilini e che, a loro tutela, ha sottoscritto un accordo, che regolerà la dismissione, con tutte le organizzazioni sindacali degli Inquilini.
Cosa prevede il progetto. Il Piano di vendita de gli immobili prevede la vendita di tutti i complessi immobiliari di proprietà della Fondazione che si trovano sull'intero territorio nazionale: appartamenti, cantine, soffitte, box, posti auto, negozi, magazzini, autorimesse ecc. Potranno acquistare tutti i titolari di contratto di locazione in regola con i pagamenti. Si potrà inoltre estendere la possibilità di acquisto a favore di parenti e affini (parenti del coniuge) fino al 4° grado e scambiare appartamenti nell'ambito dello stesso complesso immobiliare.
Il prezzo di ciascun complesso immobiliare sarà determinato tenendo conto della localizzazione/ubicazione, dello stato di manutenzione, della tipologia e qualità edilizia nonché delle funzionalità e dei servizi accessori. Sarà un esperto indipendente a elaborare i listini di frazionamento per ogni edificio e ad adattarli alle caratteristiche di ciascun appartamento (esposizione, orientamento, livello di piano etc). A garanzia di totale trasparenza, ci sarà anche l'Agenzia del territorio a valutare la congruità del valore a metro quadrato di ciascun complesso immobiliare.
Le agevolazioni. Sono previste agevolazioni a condizioni molto vantaggiose per l'acquisto degli immobili. Sul valore di mercato del singolo appartamento libero sarà applicata una riduzione pari al 30%. Se l'acquisto, invece, è collettivo (a patto che si raccolga il 70% degli inquilini di uno stesso immobile) ci sarà un ulteriore sconto del 10%. Non solo. La Fondazione, attraverso una gara europea, ha individuato gli istituti bancari (Bnl Bnp Paribas aggiudicataria e Monte dei Paschi di Siena seconda classificata) che gli inquilini potranno liberamente scegliere per accedere a mutui a condizioni agevolate: durata fino a 40 anni; finanziamento dell'intero costo dell'appartamento, comprensivo delle spese necessarie all'acquisto; interessi ridotti e senza spese per l'istruttoria e la perizia; spread inferiori a quelli generalmente applicati; possibilità di rinegoziare il mutuo a seconda delle esigenze del mutuatario; soluzioni concordate in presenza di carenze dei requisiti di solvibilità; tempi minimi per l'erogazione; riduzione dei costi notarili a carico dell'inquilino; finanziamento anche nel caso in cui gli inquilini volessero acquistare il solo usufrutto o il diritto di abitazione.