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Aggiornamento sulla cedolare secca

del 24/06/2011

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Aggiornamento sulla cedolare secca

Anche a seguito di recente Circolare esplicativa dell'Agenzia delle Entrate si ribadisce che l’opzione per la cedolare secca consente al locatore (purché persona fisica) di applicare un regime agevolato sull’immobile dato in locazione (purché tale immobile sia ad uso abitativo), ma tale opzione esplica effetti anche sul conduttore il quale non è più tenuto, per tutto il periodo di durata dell’opzione, al versamento dell’imposta di registro sul contratto di locazione. Inoltre, è sospesa al locatore per il periodo di durata dell’opzione la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone (anche se tale facoltà è prevista nel contratto di locazione), pertanto il locatore è tenuto a comunicare preventivamente con lettera raccomandata al conduttore l’intenzione di esercitare l’opzione per la cedolare e, di conseguenza, la rinuncia all’aggiornamento del canone.
Nella Circolare 26/E del 01/06/2011, l’Agenzia delle Entrate ha fornito ulteriori delucidazioni che sintetizziamo di seguito:

  • acconto cedolare secca 2011: l’acconto 2011 della cedolare secca è pari all’85% dell’imposta dovuta per l’anno 2011, viene determinato con il solo metodo previsionale e segue, in linea generale, le regole ordinarie previste per il versamento dell’acconto IRPEF per i contratti di locazione in corso al 31/05/2011 e per quelli che entro tale data risultano scaduti oppure oggetto di risoluzione volontaria, mentre specifiche regole sono previste per i contratti che decorrono dal 01/06/2011 e dal 01/11/2011.

Altre utili informazioni attengono all’esercizio dell’opzione per i contratti non soggetti a registrazione (per intenderci quelli che non sono formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata e di durata non superiore a trenta giorni l’anno). Per detti contratti, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta nel quale è stato prodotto il reddito. L’opzione in sede di dichiarazione dei redditi, in tal caso, esplica effetti anche ai fini dell’imposta di registro nell’ipotesi in cui la registrazione volontaria o in caso d’uso, sia successiva alla dichiarazione. Se il contribuente provvede alla registrazione volontaria o in caso di uso del contratto in data antecedente alla presentazione della dichiarazione dei redditi, l’opzione per la cedolare secca va esercitata in sede di registrazione del contratto.
In tutti i casi, il contribuente è comunque tenuto al versamento dell’acconto della cedolare secca, se dovuto.
Inoltre, tra le novità introdotte con il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 07/04/2011, si segnala l’introduzione di una modalità telematica (e semplificata) di registrazione del contratto di locazione che può essere utilizzata dai locatori che intendano contestualmente esercitare l’opzione della cedolare secca. Con la suddetta modalità di registrazione telematica dei contratti di locazione, viene conferita alla scrittura privata, il requisito della certezza della data ai sensi dell’articolo 2704 del codice civile, analogamente a quanto avviene con la modalità di registrazione ordinaria. Tale modalità può essere utilizzata solo per i contratti che contengono esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e che presentano le seguenti ulteriori caratteristiche:

  • numero di locatori non superiori a tre, ognuno dei quali esercita l’opzione per la cedolare secca in relazione alla propria quota di possesso;
  • numero di conduttori non superiori a tre;
  • una sola unità abitativa e pertinenze non superiori a tre;
  • deve trattarsi di soli immobili censiti con attribuzione di rendita.


Si precisa che tale modalità può essere utilizzata sono per i contatti di locazione che non contengano disposizione (o clausole) aggiuntive rispetto al rapporto di locazione dell’immobile abitativo, quali, ad esempio, fideiussioni prestate da terzi, locazioni congiunte di immobili abitativi e strumentali.

Rag. Romana Romoli
Studio Romoli Romana

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