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Affitto: canone non dovuto se il contratto non è registrato

del 20/12/2016

Affitto: canone non dovuto se il contratto non è registrato

Cosa accade quando un contratto di affitto non viene regolarmente registrato? In questo caso è possibile parlare di un contratto "in nero". Ma quali sono i diritti riconosciuti in questo caso per chi concede in locazione l'immobile? Scopriamolo.

In assenza di contratto l'affitto è nullo

Se il contratto di affitto non viene registrato da chi concede un immobile in locazione, esso non è valido ed è quindi paragonabile ad un contratto mai stipulato. In questo senso in caso di mancata registrazione è quindi possibile paragonare la locazione ad un affitto cosiddetto "in nero". Il documento, anche se sottoscritto da entrambe le parti, non ha alcun valore legale e non può quindi essere utilizzato per nessun tipo di richiesta, nemmeno nel caso in cui l'inquilino non paghi i canoni di affitto come concordato.

Ricordiamo che chi concede un immobile in affitto ha l'obbligo di effettuare la registrazione del contratto entro 30 giorni dalla stipula del contratto stesso. Il proprietario dell’immobile è inoltre obbligato a trasmettere copia della registrazione al locatario, entro 60 giorni dalla registrazione del documento (e quindi entro novanta giorni dalla stipula del contratto stesso). In caso di mancata ricezione l'inquilino deve chiedere copia della registrazione o in assenza della registrazione stessa, denunciare l'illecito. Diversamente anche l'inquilino potrebbe essere chiamato a rispondere della mancata registrazione e dei relativi versamenti.

Canone non dovuto in assenza di contratto

Quanto detto in precedenza è necessario per comprendere la recente decisione della Corte di Cassazione, che con la sentenza 25503 del 13/12/16 ha stabilito la nullità di un contratto di affitto in quanto non registrato. Nello specifico il caso era stato sollevato dal proprietario di un appartamento che non aveva ricevuto i pagamenti dall'affittuario per l'immobile concesso in affitto. Le parti avevano stipulato un contratto, il quale però non era stato registrato dal proprietario.

La Corte di Cassazione ha quindi stabilito che il contratto non può ritenersi valido e che di conseguenza anche le pretese del proprietario nei confronti dell'inquilino non possono ritenersi legittime. In estrema sintesi la Corte ha considerato il contratto non registrato al pari di un contratto assente, rigettando quindi ogni possibile pretesa da parte del proprietario.

Nel caso specifico, per poter ricevere almeno un indennizzo per le somme non ricevute, il proprietario ha comunque la possibilità di denunciare l'inquilino per occupazione abusiva dell'immobile e di chiedere quindi un risarcimento per il periodo di occupazione illecita. 

Nonostante si tratti di una sentenza relativa a duna vicenda specifica, è comunque possibile dedurne che l'assenza di un contratto impedisce al proprietario di intraprendere le misure previste in assenza di pagamento, compreso quindi lo sfratto dell'inquilino moroso.

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