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Vendita immobili, tutto tracciabile

del 26/05/2014

Il Decreto Legge n.223 del 2006, detto anche decreto Bersani, è intervenuto in sul  regime di tassazione dei trasferimenti immobiliari, introducendo anche l’obbligo di alcuni adempimenti a carico delle parti coinvolte nelle compravendite.

La norma in argomento include, solamente rispetto alle transazioni immobiliari tra privati, la possibilità di applicare delle regole di “prezzo valore” che prevedono la tassazione dell’atto sul cd valore catastale (inteso come la rendita catastale rivalutata con i relativi coefficienti di aggiornamento), invece del prezzo di vendita.

Nelle compravendite così tassate è stato disciplinato, tuttavia, l’obbligo di dichiarare nell’atto notarile il valore reale  dell’immobile e, ai sensi dell’art 35, comma 22 del DL 223/06, le parti devono elaborare un’apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà contenente, tra l’altro, l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo.

Tali disposizioni, volte a  combattere il fenomeno dell’evasione fiscale, sono assistite da un ampio apparato sanzionatorio. In primo luogo, in mancanza di suddetta dichiarazione il Fisco può sottoporre ad accertamento, ai sensi dell’art.52 comma 1, del DPR 131/86, il valore dell’immobile oggetto di trasferimento. Relativamente, alla omessa, incompleta o mendace dichiarazione viene applicata una sanzione amministrativa di Euro da 500 a 10.000. Nel caso, invece, di informazioni false o reticenti, si è soggetti alla sanzione penale prevista per la falsità ideologica commessa da privato in atto pubblico, vale a dire la reclusione fino a 2 anni, in forza dell’art.483 del Codice Penale.

L’obbligo di indicazione analitica delle modalità di pagamento risultava problematico nel caso dei pagamenti che dovevano avvenire successivamente alla data del rogito per i quali le parti non erano nelle condizioni di indicare i relativi estremi di versamento (classico esempio il pagamento dilazionato).

Con la Risoluzione N. 53/E del 24 maggio 2014 l’Agenzia delle Entrate si è pronunciata al riguardo, stabilendo che in questi casi il suddetto  obbligo “ possa essere assolto fornendo in atto gli elementi utili alla identificazione, in termini di tempi, importi ed eventuali modalità di versamento, di quanto dovuto a saldo.” Così, di fatto, viene estesa la tracciabilità dei versamenti fino al saldo della transazione, e solo in tale caso si escludono le irrogazione delle sanzioni amministrative sopraelencate ed inoltre si permette di evitare la tassazione ordinaria della transazione con la conseguente applicazione del regime di prezzo - valore. Al Fisco viene preservata, tuttavia, la facoltà di verificare la coerenza tra le corrispondenti movimentazioni finanziarie e i patti conclusi tra acquirente e venditore.

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