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Il nuovo profilo dell’amministratore condominiale

del 24/04/2013

La legge 220/12 ha dato avvio al tanto atteso processo di riforma della materia condominiale, apportando significative innovazioni e ratificando a livello normativo quanto già espresso dal diritto vivente.

Molteplici sono gli istituti investiti dalla riforma, ma può senza dubbio affermarsi che l’amministratore condominiale sia stato il  vero “sorvegliato speciale” del legislatore, l'istituto ove le promesse sono state mantenute, essendo state introdotte innovazioni e modificazioni molto prossime alle aspettative degli operatori.

Un intervento doveroso, quindi, sicuramente necessario per sanare l’incomprensibile discrasia, ad oggi sussistente, fra la centralità del ruolo dell' amministratore rispetto alla gestione condominiale e la pochezza sostanziale, delle figure di responsabilità previste per l’operato dell’amministratore.

Il diritto vigente non offre una adeguata tutela agli amministrati.

Ad oggi revocare il mandato all'amministratore che non dia segni di particolare capacità gestionale e competenza non è affare agevole e di pronta spedizione.

Innanzitutto il ricorso all'autorità giudiziaria per la revoca del mandato è confinato al ricorrere di tassative ipotesi ,previste all’articolo 1131 4° co C.c. (Omessa comunicazione di atto o provvedimento giudiziario il cui contenuto esorbiti le attribuzioni dell’amministratore) ed all’articolo 1129 3° co C.c. (omessa presentazione di rendiconto per due anni consecutivi e la sussistenza di fondati sospetti di gravi irregolarità).

Soprattutto l’ultima ipotesi enunciata, che parrebbe estendere la tutela ad una sconfinata serie di fattispecie, in vero è una vera e propria “scatola vuota”, dal che sul piano probatorio risulta particolarmente complesso suffragare la sussistenza delle gravi irregolarità.

Lo dimostrano le pronunce giudiziali susseguitesi negli anni, che hanno restituito dati non univoci circa il ricorrere del predetto requisito e di una sua precisa delineatura, affidata forse in maniera eccessiva alla discrezionalità del giudice adito..

Vero è che è, comunque, prevista la revoca assembleare, che consente di recedere dal rapporto in ogni tempo ed anche in assenza di una giusta causa, ma si tratta di un rimedio potenzialmente pregiudizievole  per i condomini, potendo essere esperita in loro danno un’azione di risarcimento promossa dall’amministratore defenestrato.

Secondo orientamento espresso nella sentenza resa dalla Corte di Cassazione a Sezione Unite ( n° 20957 29 ottobre 2004) il mandato si presume oneroso e, pertanto, qualora la revoca intervenga prima della scadenza dell’incarico, senza che ricorra una giusta causa, l’amministratore avrà diritto alla tutela risarcitoria.

Reperire una giusta causa di revoca è complesso tanto quanto definire la nozione di gravi irregolarità

, di cui sopra, dovendosi ritenere integrata nelle sole ipotesi previste dal codice,

Appare evidente che la tutela fin qui apprestata sia, quindi, particolarmente farraginosa e deficitaria, ragion per cui il legislatore ha ben ritenuto di compiere con il  nuovo testo una dettagliata previsione delle circostanze che possono essere addotte quali “gravi irregolarità” e come tali legittimanti la revoca dell'amministratore.

Così sarà se, a decorrere dal 18 giugno 2013, l'amministratore:

1) ometterà di convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2) ometterà di dare  esecuzione a provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché a deliberazioni dell'assemblea;

3) ometterà di aprire ed utilizzare un conto corrente intestato al condominio;

4) gestirà con modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;

5) acconsentirà, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) ometterà di curare diligentemente l'azione giudiziaria e la conseguente fase esecutiva, per la riscossione di crediti;

7) disattenderù agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);

8) ometterà ovvero fornirà in modo incompleto od inesatto i dati anagrafici e professionali;.

L'accuratezza della previsione dovrebbe consentire un più agevole accesso alla tutela sostanziale, dal che il condomino istante per la revoca non dovà esibirsi in avvitamenti probatori e pindariche argomentazioni per dimostrare le responsabilità dell'amministratore, in quanto analiticamente descritte dal legislatore.

Sussistendo queste circostanze, pertanto, ciascun condomino potrà adire l’autorità giudiziaria competente, individuata nel Tribunale del luogo ove è sito l’immobile. Il procedimento è introdotto con ricorso da notificare, unitamente al decreto di fissazione udienza, all’amministratore e a tutti gli altri partecipanti al condominio che non abbiano promosso l’azione. Il Tribunale decide in camera di consiglio adottando la forma del decreto motivato, impugnabile con reclamo alla competente Corte di Appello entro giorni 10 dalla notifica.

Sotto il profilo processuale la riforma, quindi, non ha introdotto alcuna innovazione o modifica.

Risulta nuova, invece, l’introduzione di un tentativo assembleare obbligatorio per le ipotesi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali ovvero l’amministratore abbia omesso di aprire e/od utilizzare un conto corrente intestato al condominio.

In tale evenienze, ciascun condomino può chiedere la convocazione di apposita assemblea al fine di far cessare le irregolarità ed ottenere la revoca dell’amministratore. Esperito infruttuosamente questo tentativo di revocare l’amministratore, ciascun condomino potrà poi procedere alla richiesta giudiziale, maturando, in caso di accoglimento, diritto di rivalsa nei confronti del condominio per le spese legali sostenute.

La riforma predispone, quindi, una tutela non solo più corposa, ma soprattutto agevolmente esperibile, rispetto alla norma vigente.

Le circostanze che delineano ipotesi di particolare responsabilità dell'amministratore, fra l'altro quelle rinvenibili con maggior frequenza nella pratica quotidiana, sono state tutte codificate all'articolo 1129 C.c che contiene l'elencazione sopra riportata, fra l’altro meramente esemplificativa e non esaustiva. Ciò significa che l’esperienza giurisprudenziale e la prassi potranno regalarci ulteriori ipotesi legittimanti la revoca dell’amministratore.

Possiamo affermare che il legislatore ha inteso attribuire finalmente il giusto ruolo ed importanza a circostanze intimamente connesse con eventi e incombenti fondamentali nella e per la gestione condominiale.

Vedasi l’obbligatorietà dell'apertura di un conto corrente condominiale. Previsione dettata per scongiurare la commistione fra il patrimonio personale dell'amministratore e quello condominiale ed evitare, quindi in ultima analisi, che il primo possa compiere inopinabili, ma ahimè soventi, giochi di prestigio con la cassa condominiale.

Sarebbe stato auspicabile mantenere la previsione discussa in commissione in sede dei lavori di riforma, e quindi regolamentare anche l'assegnazione a ciascun condomino di una “User Id” ed una “password” non dispositiva per poter monitorare in tempo reale la situazione di cassa. Ad ogni buon conto ogni condomino potrà chiedere all'amministratore di avere accesso ai dati ed alla situazione patrimoniale del conto corrente.

Giusto ruolo viene finalmente riconosciuto anche alla tenuta dell'anagrafe condominiale, incombente sino ad oggi non svolto dalla maggior parte degli amministratori, seppur indispensabile per la gestione dei rapporti interni ( si pensi agli svariati casi dei condomini apparenti), ma anche dei rapporti esterni (soprattutto con fornitori e creditori).

Maggior rilievo ed enfasi è data all’attività di riscossione dei crediti vantati nei confronti dei condomini non in regola con il versamento delle rispettive quote.

Da sempre attribuzione propria dell’amministratore, ma da questi svolta con eccessiva prudenza e riluttanza, timoroso della malversazione dei condomino destinatari dell’azione  di recupero forzoso, in sede di riconferma annuale del mandato.

La riforma non concede scappatoie, l’amministratore dovrà attivarsi entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, pena la revoca del mandato.

Orbene tutte questi stringenti obblighi ed oneri non possono che far bene alla figura dell’amministratore condominiale, che forse è stata avviata, finalmente, ad un processo di reale professionalizzazione.

Lo testimonia il seppur timido tentativo di introdurre requisiti minimi per l’esercizio della previsione (articolo 71 Bis disp. att. C.c.), l’espresso richiamo alla disciplina del mandato e l’obbligo, qualora richiesto dall’assemblea, di sottoscrivere contratto di assicurazione per la responsabilità civile professionale.

A parere dello scrivente la parte della riforma afferente all'amministratore, è sicuramente quella meglio riuscita, ma sicuramente perfettibile.

Forse è eccessivo l’aumento della soglia minima per la nomina obbligatoria, portato da 5 condimini a 9 e sicuramente rappresenta una stortura la dicotomia e la diversa, seppur parziale, disciplina dell’amministratore “esterno” al condominio rispetto all’amministratore “interno”, ovverosia quello scelto fra i partecipanti al condominio.

Ma questo ed altri aspetti saranno forse, e spero, corretti nel prosieguo.

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