Il nuovo art. 1129 c.c., integralmente sostituito dalla legge n. 220/2012 di riforma della disciplina condominiale, regolamenta in modo più specifico e accurato la figura dell’amministratore condominiale, ovvero la persona fisica o giuridica deputata all’esecuzione delle deliberazioni adottate dall’assemblea e che ha la rappresentanza, anche processuale, del condominio.
La nomina
dell’amministratore è operata dalla stessa assemblea condominiale. Essa è
obbligatoria nel caso in cui i condomini siano più di otto, facoltativa nelle
altre ipotesi. Nel primo caso, quindi, ove manchi l’iniziativa dell’assemblea,
la nomina dell’amministratore deve essere operata dall’autorità giudiziaria su
ricorso anche di un solo condomino oppure dell’amministratore uscente. Si
tratta della procedura di volontaria giurisdizione che si svolge presso il
Tribunale competente per luogo e che è appunto finalizzata a evitare che il
condominio rimanga sprovvisto di un organo necessario al suo corretto
funzionamento.
Generalmente
il rapporto che intercorre tra il condominio e l’amministratore è stato
ricondotto al mandato con rappresentanza (art. 1704 c.c.), pur differenziandosi
da questo per l’obbligatorietà della sua costituzione, nonché per il contenuto
e gli effetti. Proprio per questi motivi, si parla, generalmente, di mandato ex
lege, in quanto l’origine, il contenuto e gli effetti sono predeterminati
dalla legge, mentre la deliberazione assembleare serve sostanzialmente solo a
individuare la persona fisica (o giuridica) alla quale attribuire le relative
funzioni e il relativo compenso. Il nuovo art. 1129 c.c. evidenzia
espressamente come per la disciplina del rapporto contrattuale tra condominio e
amministratore debba farsi riferimento alle norme sul mandato (Sezione I, Capo
IX, Titolo III, Libro IV del Codice Civile).
Quanto al
contenuto del mandato che lega l’amministratore al condominio, le norme di
riferimento sono sicuramente gli artt. 1130 (nel nuovo testo integralmente
sostituito dalla legge di riforma) e 1130-bis c.c. (disposizione del tutto
nuova e dedicata in modo specifico agli obblighi contabili
dell’amministratore). Tuttavia anche nel nuovo art. 1129 c.c. vengono introdotti
una serie di nuovi e importanti obblighi in capo all’amministratore
condominiale, che vanno quindi a integrare il contenuto base del contratto di
mandato.
Vediamo
allora di elencarli in modo specifico:
a) Obblighi di comunicazione ai condomini.
In caso
di nomina e per ogni successivo mandato, vi è l’obbligo per l’amministratore di
comunicare ai condomini i propri dati anagrafici e professionali, il proprio
codice fiscale e, qualora si tratti di società, la denominazione e la sede
legale della stessa, l’indirizzo dei locali in cui si trovano i registri di cui
ai numeri 6) e 7) dell’art. 1130 c.c. (registro dell’anagrafe condominiale,
registro dei verbali dell’assemblea, registro di nomina e revoca
dell’amministratore, registro di contabilità), nonché dei giorni e delle ore
nelle quali ciascun condomino interessato può accedere a detti locali ed
estrarre copia (firmata dall’amministratore) dei predetti documenti (previa
richiesta a quest’ultimo e con rimborso della spesa).
b) Obbligo di stipulare apposita polizza assicurativa
per la responsabilità professionale e di comunicarne gli estremi ai condomini.
L'amministratore,
al momento dell’accettazione della nomina, se previsto dall’assemblea, deve
anche presentare ai condomini una polizza individuale di responsabilità civile
per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. L'amministratore è tenuto
altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico
l'assemblea abbia deliberato lavori straordinari. Tale adeguamento non deve
essere però inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato
contestualmente all'inizio dei lavori. Si tratta di una delle novità più
importanti del testo di riforma della disciplina condominiale. L’introduzione
dell’obbligo assicurativo, come avvenuto di recente per molte professioni
regolamentate, responsabilizza l’amministratore, avrà forse il pregio di
allontanare dal mercato amministratori improvvisati, garantirà i condomini da
eventuali errori commessi da questi ultimi.
c) Obbligo di affiggere le generalità
dell’amministratore condominiale in un luogo di pubblico accesso.
Si tratta
di una norma di civiltà, il cui adempimento era rimasto fino a oggi legato alla
correttezza dell’amministratore o alle disposizioni regolamentari di qualche ente
locale più illuminato. E’ infatti evidente come sia di pubblico interesse poter
risalire con immediatezza al nominativo e al recapito del soggetto chiamato per
legge a rappresentare il condominio nei rapporti con i terzi. Spesso questo
tipo di informazioni sono di difficile reperimento.
d) Obbligo di aprire un conto corrente condominiale e
di far transitare esclusivamente su quest’ultimo le entrate e le uscite
condominiali.
Anche
questa disposizione risponde a un’esigenza di elementare trasparenza nell’amministrazione
delle somme di denaro di proprietà altrui. Tuttavia, a oggi, detto fondamentale
obbligo di diligenza era rimesso al buon cuore dell’amministratore condominiale
o a specifiche indicazioni provenienti dal regolamento o da deliberazioni assembleari.
E’ comunque vero che la giurisprudenza aveva man mano ricavato dal dovere di
diligenza che deve contraddistinguere l’operato del mandatario un vero e
proprio obbligo dell’amministratore condominiale di evitare la confusione tra
il proprio denaro e quello dei condomini amministrati. Tuttavia, giustamente,
il Legislatore ha inteso prevedere in modo specifico detto obbligo, al fine di
rendere più trasparente ed efficiente la contabilità condominiale (da questo
punto di vista, come si vedrà, si è poi fatto molto di più, riscrivendo in gran
parte la disciplina contabile del condominio).
A detto conto corrente, che
potrà essere sia bancario sia postale, avranno ovviamente diritto di accesso
tutti i condomini. L’accesso dovrà comunque essere intermediato dall’amministratore.
e) Obbligo di consegna della documentazione
condominiale o di singoli condomini alla cessazione dell’incarico.
Viene
ulteriormente ribadito, anche in sede normativa, l’obbligo dell’amministratore
di passaggio delle consegne alla cessazione dell’incarico. Detto obbligo potrà
essere assolto mediante consegna della documentazione condominiale o di singoli
condomini sia a questi ultimi sia al nuovo amministratore designato
dall’assemblea.
Viene poi
ulteriormente specificato che l’amministratore dimissionario resta comunque
tenuto ad adottare eventuali interventi urgenti nell’interesse delle parti
comuni anche dopo la cessazione dell’incarico, qualora non possa utilmente
attivarsi il nuovo amministratore (ad esempio perché non ancora nominato dall’assemblea),
senza diritto a ulteriore compenso.
f) Obbligo di riscuotere le somme dovute dai
condomini.
Viene
altresì introdotto l’obbligo dell’amministratore di riscuotere quanto dovuto
dai condomini alle casse comuni entro il termine di sei mesi dalla chiusura
dell’esercizio contabile nel quale è compreso il credito vantato. L’intervento
dell’assemblea, lungi dal costituire una condizione per il recupero forzoso dei
crediti condominiali, può invece sollevare l’amministratore da detto obbligo
normativo. Detto obbligo va altresì correlato a quanto specificamente previsto
in tema di morosità condominiale dall’art. 63 delle Disposizioni di Attuazione
del Codice Civile.
g) Obbligo di specificare l’ammontare del compenso al
momento della nomina.
Per evitare possibili contenziosi in materia, il
Legislatore ha anche deciso di obbligare l’amministratore a dichiarare
espressamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’ammontare del compenso
richiesto sia in occasione della prima nomina sia per i successivi rinnovi del
mandato biennale. Solitamente sarà la deliberazione assembleare di nomina a
specificare l’ammontare del compenso richiesto dall’amministratore e accettato
dall’assemblea.
Una
nuova disciplina è stata quindi introdotta anche per la revoca dell'incarico
dell'amministratore.
In
primo luogo è stato infatti previsto, per garantire una migliore gestione delle
vicende legate alla successione dell'incarico, che l'assemblea convocata per la
revoca o le dimissioni dell'amministratore deliberi anche in ordine alla nomina
del suo sostituto. La revoca dell'amministratore può ovviamente essere
deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua
nomina oppure con le modalità speciali eventualmente previste dal regolamento
di condominio. La stessa può altresì essere disposta dall'Autorità Giudiziaria,
su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'art.
1131 c.c. (mancata informazione all'assemblea del ricevimento, da parte
dell'amministratore, di un atto giudiziario o di un provvedimento che abbia un
contenuto che esorbita dalle proprie attribuzioni), ovvero se questi non renda
il conto della gestione, ovvero ancora in caso di gravi irregolarità.
Rispetto
alla vecchia disciplina di cui all'art. 1129 c.c., merita evidenziare come ora
basti anche non rendere il conto di una sola gestione per rischiare di essere
revocato dall'Autorità Giudiziaria, laddove in precedenza la norma parlava di
ritardo di almeno due anni nella produzione della rendicontazione contabile.
Ancora
più apprezzabile poi la specifica indicazione normativa dei casi di “gravi irregolarità” a fronte dei quali è
possibile richiedere giudizialmente la revoca dell'amministratore. Costituiscono,
quindi, tra le altre, gravi irregolarità:
1)
l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto
condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per
la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2)
la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di
deliberazioni dell'assemblea;
3)
la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale;
4)
la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra
il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di
altri condomini;
5)
l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle
formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del
condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva; gestione del registro dell'anagrafe condominiale
7) cura e gestione degli altri
registri dei quali è obbligatoria la tenuta
8)
l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici
dell'amministratore e delle altre informazioni i cui al secondo comma dell'art.
1129 c.c..
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
8)
l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici
dell'amministratore e delle altre informazioni i cui al secondo comma dell'art.
1129 c.c..
Si
tratta di un'iniziativa pregevole da parte del Legislatore, perché in
giurisprudenza si è sempre dibattuto sulla corretta interpretazione
dell'espressione “gravi irregolarità”,
giungendo forse a un'applicazione eccessivamente limitata della norma de qua, che invece costituisce un
importante strumento di controllo dell'operato dell'amministratore e di tutela
degli interessi della compagine condominiale (soprattutto delle minoranze).
L'elencazione,
come emerge chiaramente dal testo della norma, non è tassativa, ma intende
operare una mera ricognizione delle ipotesi più frequenti di grave irregolarità
a causa delle quali il Legislatore ritiene congrua l'interruzione del rapporto
di mandato tra amministratore e condominio.
Il nuovo art. 1129 c.c. dispone altresì che in caso di revoca da parte dell'Autorità Giudiziaria, l'assemblea non possa nominare nuovamente l'amministratore revocato (e questo sempre tutela delle minoranze).