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Le nuove attribuzioni dell'amministratore condominiale

del 04/04/2013

Le nuove attribuzioni dell'amministratore condominiale

Il nuovo art. 1129 c.c., integralmente sostituito dalla legge n. 220/2012 di riforma della disciplina condominiale, regolamenta in modo più specifico e accurato la figura dell’amministratore condominiale, ovvero la persona fisica o giuridica deputata all’esecuzione delle deliberazioni adottate dall’assemblea e che ha la rappresentanza, anche processuale, del condominio.

La nomina dell’amministratore è operata dalla stessa assemblea condominiale. Essa è obbligatoria nel caso in cui i condomini siano più di otto, facoltativa nelle altre ipotesi. Nel primo caso, quindi, ove manchi l’iniziativa dell’assemblea, la nomina dell’amministratore deve essere operata dall’autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino oppure dell’amministratore uscente. Si tratta della procedura di volontaria giurisdizione che si svolge presso il Tribunale competente per luogo e che è appunto finalizzata a evitare che il condominio rimanga sprovvisto di un organo necessario al suo corretto funzionamento.

Generalmente il rapporto che intercorre tra il condominio e l’amministratore è stato ricondotto al mandato con rappresentanza (art. 1704 c.c.), pur differenziandosi da questo per l’obbligatorietà della sua costituzione, nonché per il contenuto e gli effetti. Proprio per questi motivi, si parla, generalmente, di mandato ex lege, in quanto l’origine, il contenuto e gli effetti sono predeterminati dalla legge, mentre la deliberazione assembleare serve sostanzialmente solo a individuare la persona fisica (o giuridica) alla quale attribuire le relative funzioni e il relativo compenso. Il nuovo art. 1129 c.c. evidenzia espressamente come per la disciplina del rapporto contrattuale tra condominio e amministratore debba farsi riferimento alle norme sul mandato (Sezione I, Capo IX, Titolo III, Libro IV del Codice Civile).

Quanto al contenuto del mandato che lega l’amministratore al condominio, le norme di riferimento sono sicuramente gli artt. 1130 (nel nuovo testo integralmente sostituito dalla legge di riforma) e 1130-bis c.c. (disposizione del tutto nuova e dedicata in modo specifico agli obblighi contabili dell’amministratore). Tuttavia anche nel nuovo art. 1129 c.c. vengono introdotti una serie di nuovi e importanti obblighi in capo all’amministratore condominiale, che vanno quindi a integrare il contenuto base del contratto di mandato.

Vediamo allora di elencarli in modo specifico:

a) Obblighi di comunicazione ai condomini.

In caso di nomina e per ogni successivo mandato, vi è l’obbligo per l’amministratore di comunicare ai condomini i propri dati anagrafici e professionali, il proprio codice fiscale e, qualora si tratti di società, la denominazione e la sede legale della stessa, l’indirizzo dei locali in cui si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’art. 1130 c.c. (registro dell’anagrafe condominiale, registro dei verbali dell’assemblea, registro di nomina e revoca dell’amministratore, registro di contabilità), nonché dei giorni e delle ore nelle quali ciascun condomino interessato può accedere a detti locali ed estrarre copia (firmata dall’amministratore) dei predetti documenti (previa richiesta a quest’ultimo e con rimborso della spesa).

b) Obbligo di stipulare apposita polizza assicurativa per la responsabilità professionale e di comunicarne gli estremi ai condomini.

L'amministratore, al momento dell’accettazione della nomina, se previsto dall’assemblea, deve anche presentare ai condomini una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea abbia deliberato lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere però inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Si tratta di una delle novità più importanti del testo di riforma della disciplina condominiale. L’introduzione dell’obbligo assicurativo, come avvenuto di recente per molte professioni regolamentate, responsabilizza l’amministratore, avrà forse il pregio di allontanare dal mercato amministratori improvvisati, garantirà i condomini da eventuali errori commessi da questi ultimi.

c) Obbligo di affiggere le generalità dell’amministratore condominiale in un luogo di pubblico accesso.

Si tratta di una norma di civiltà, il cui adempimento era rimasto fino a oggi legato alla correttezza dell’amministratore o alle disposizioni regolamentari di qualche ente locale più illuminato. E’ infatti evidente come sia di pubblico interesse poter risalire con immediatezza al nominativo e al recapito del soggetto chiamato per legge a rappresentare il condominio nei rapporti con i terzi. Spesso questo tipo di informazioni sono di difficile reperimento.

d) Obbligo di aprire un conto corrente condominiale e di far transitare esclusivamente su quest’ultimo le entrate e le uscite condominiali.

Anche questa disposizione risponde a un’esigenza di elementare trasparenza nell’amministrazione delle somme di denaro di proprietà altrui. Tuttavia, a oggi, detto fondamentale obbligo di diligenza era rimesso al buon cuore dell’amministratore condominiale o a specifiche indicazioni provenienti dal regolamento o da deliberazioni assembleari. E’ comunque vero che la giurisprudenza aveva man mano ricavato dal dovere di diligenza che deve contraddistinguere l’operato del mandatario un vero e proprio obbligo dell’amministratore condominiale di evitare la confusione tra il proprio denaro e quello dei condomini amministrati. Tuttavia, giustamente, il Legislatore ha inteso prevedere in modo specifico detto obbligo, al fine di rendere più trasparente ed efficiente la contabilità condominiale (da questo punto di vista, come si vedrà, si è poi fatto molto di più, riscrivendo in gran parte la disciplina contabile del condominio).

A detto conto corrente, che potrà essere sia bancario sia postale, avranno ovviamente diritto di accesso tutti i condomini. L’accesso dovrà comunque essere intermediato dall’amministratore.

e) Obbligo di consegna della documentazione condominiale o di singoli condomini alla cessazione dell’incarico.

Viene ulteriormente ribadito, anche in sede normativa, l’obbligo dell’amministratore di passaggio delle consegne alla cessazione dell’incarico. Detto obbligo potrà essere assolto mediante consegna della documentazione condominiale o di singoli condomini sia a questi ultimi sia al nuovo amministratore designato dall’assemblea.

Viene poi ulteriormente specificato che l’amministratore dimissionario resta comunque tenuto ad adottare eventuali interventi urgenti nell’interesse delle parti comuni anche dopo la cessazione dell’incarico, qualora non possa utilmente attivarsi il nuovo amministratore (ad esempio perché non ancora nominato dall’assemblea), senza diritto a ulteriore compenso.

f) Obbligo di riscuotere le somme dovute dai condomini.

Viene altresì introdotto l’obbligo dell’amministratore di riscuotere quanto dovuto dai condomini alle casse comuni entro il termine di sei mesi dalla chiusura dell’esercizio contabile nel quale è compreso il credito vantato. L’intervento dell’assemblea, lungi dal costituire una condizione per il recupero forzoso dei crediti condominiali, può invece sollevare l’amministratore da detto obbligo normativo. Detto obbligo va altresì correlato a quanto specificamente previsto in tema di morosità condominiale dall’art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile.

g) Obbligo di specificare l’ammontare del compenso al momento della nomina.

Per evitare possibili contenziosi in materia, il Legislatore ha anche deciso di obbligare l’amministratore a dichiarare espressamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’ammontare del compenso richiesto sia in occasione della prima nomina sia per i successivi rinnovi del mandato biennale. Solitamente sarà la deliberazione assembleare di nomina a specificare l’ammontare del compenso richiesto dall’amministratore e accettato dall’assemblea.

Una nuova disciplina è stata quindi introdotta anche per la revoca dell'incarico dell'amministratore.

In primo luogo è stato infatti previsto, per garantire una migliore gestione delle vicende legate alla successione dell'incarico, che l'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni dell'amministratore deliberi anche in ordine alla nomina del suo sostituto. La revoca dell'amministratore può ovviamente essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità speciali eventualmente previste dal regolamento di condominio. La stessa può altresì essere disposta dall'Autorità Giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'art. 1131 c.c. (mancata informazione all'assemblea del ricevimento, da parte dell'amministratore, di un atto giudiziario o di un provvedimento che abbia un contenuto che esorbita dalle proprie attribuzioni), ovvero se questi non renda il conto della gestione, ovvero ancora in caso di gravi irregolarità.

Rispetto alla vecchia disciplina di cui all'art. 1129 c.c., merita evidenziare come ora basti anche non rendere il conto di una sola gestione per rischiare di essere revocato dall'Autorità Giudiziaria, laddove in precedenza la norma parlava di ritardo di almeno due anni nella produzione della rendicontazione contabile.

Ancora più apprezzabile poi la specifica indicazione normativa dei casi di “gravi irregolarità” a fronte dei quali è possibile richiedere giudizialmente la revoca dell'amministratore. Costituiscono, quindi, tra le altre, gravi irregolarità:

1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;

3) la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale;

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;

5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva; gestione del registro dell'anagrafe condominiale

7) cura e gestione degli altri registri dei quali è obbligatoria la tenuta

8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici dell'amministratore e delle altre informazioni i cui al secondo comma dell'art. 1129 c.c..

9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici dell'amministratore e delle altre informazioni i cui al secondo comma dell'art. 1129 c.c..

Si tratta di un'iniziativa pregevole da parte del Legislatore, perché in giurisprudenza si è sempre dibattuto sulla corretta interpretazione dell'espressione “gravi irregolarità”, giungendo forse a un'applicazione eccessivamente limitata della norma de qua, che invece costituisce un importante strumento di controllo dell'operato dell'amministratore e di tutela degli interessi della compagine condominiale (soprattutto delle minoranze).

L'elencazione, come emerge chiaramente dal testo della norma, non è tassativa, ma intende operare una mera ricognizione delle ipotesi più frequenti di grave irregolarità a causa delle quali il Legislatore ritiene congrua l'interruzione del rapporto di mandato tra amministratore e condominio.

Il nuovo art. 1129 c.c. dispone altresì che in caso di revoca da parte dell'Autorità Giudiziaria, l'assemblea non possa nominare nuovamente l'amministratore revocato (e questo sempre tutela delle minoranze).

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