Consulenza o Preventivo Gratuito

Case, imponibilità Iva più lunga

del 29/12/2010
di: di Franco Ricca
Case, imponibilità Iva più lunga
Più spazio all'Iva nelle vendite di abitazioni: dal prossimo 1° gennaio le imprese immobiliari avranno un anno di tempo in più per vendere i fabbricati abitativi con l'applicazione dell'imposta. La legge n. 220 del 13 dicembre 2010 ha infatti elevato da quattro a cinque anni l'arco temporale, decorrente dall'ultimazione dei lavori, entro il quale la cessione è imponibile; conseguentemente, saranno più limitati i casi di vendite esenti dall'Iva e sottoposte all'alternativa imposta di registro. Obiettivo della modifica sono gli effetti favorevoli sul versante del diritto alla detrazione dell'Iva dell'impresa venditrice.

La norma. La novità è recata dall'art. 1, comma 86, della citata legge n. 220/2010, che ha modificato il n. 8-bis) dell'art. 10, dpr 633/72 sostituendo le parole «entro quattro anni» con «entro cinque anni». Pertanto tale disposizione, a decorrere dal 1° gennaio 2011, prevederà che sono esenti dall'imposta le cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricato a destinazione abitativa (più esattamente, dei fabbricati diversi da quelli strumentali per natura di cui al n. 8-ter del medesimo articolo 10), escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di recupero di cui all'art. 31, lett. c), d) ed e) della legge n. 457/78, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento o anche successivamente nel caso in cui, entro tale termine, i fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore a quattro anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata. La modifica consiste dunque, come anticipato, nell'innalzamento da quattro a cinque anni dall'ultimazione del periodo di tempo entro il quale la vendita dell'immobile abitativo da parte dell'impresa che lo ha costruito o ristrutturato, anche mediante appalto, sfugge al trattamento di esenzione previsto in via di principio dall'art. 10, n. 8-bis). Le imprese avranno così un po' di tempo in più per evitare le conseguenze negative che il trattamento di esenzione dall'Iva comporta sul diritto alla detrazione dell'imposta «a monte» (indetraibilità, prorata, rettifica della detrazione). Si deve sottolineare che resta invece fissato in quattro anni, nell'ambito della medesima disposizione in esame, il periodo minimo locativo in regime convenzionato, in presenza del quale la successiva vendita dell'immobile effettuata dall'impresa costruttrice o ristrutturatrice rimane in ogni caso imponibile, indipendentemente dal tempo trascorso dalla data di ultimazione dei lavori.

Va osservato, inoltre, che la legge 220/2010 non ha apportato analoga modifica alla disposizione del n. 8-ter, lett. a), dell'art. 10, che sottrae al trattamento di esenzione, assoggettandole all'imposta, le cessioni di fabbricati strumentali per natura poste in essere dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici entro quattro anni dall'ultimazione dei lavori. Di conseguenza, su questo punto, le regole per l'imponibilità «a termine» delle cessioni di fabbricati effettuate dalle imprese costruttrici, finora identiche, dal 1° gennaio 2011 verranno a divergere: cinque anni per i fabbricati abitativi, quattro per quelli strumentali per natura. Ciò non rappresenta comunque un problema sostanziale, poiché, com'è noto, i fabbricati strumentali per natura, a differenza degli abitativi, possono essere ceduti in regime di imponibilità, anche dopo il decorso del termine quadriennale, sulla base dell'opzione espressa dal cedente ai sensi della lett. d) del n. 8-ter) dell'art. 10. È da evidenziare, tuttavia, che, diversamente dall'imponibilità obbligatoria ex lettera a), quando l'imponibilità discende dall'esercizio dell'opzione del cedente (in quanto è decorso il termine quadriennale per l'imponibilità obbligatoria), qualora l'acquirente sia un soggetto passivo nazionale, l'imposta non viene applicata con l'ordinario esercizio della rivalsa in fattura da parte del venditore, ma direttamente a cura dell'acquirente con il meccanismo dell'inversione contabile ai sensi dell'art. 17, sesto comma, lett. a-bis).

La decorrenza. La descritta modifica ha effetto dal 1° gennaio 2011, data di entrata in vigore della legge 220/2010, per cui è da ritenere che il nuovo termine quinquennale valga per tutte le operazioni effettuate a partire da tale data, comprese quelle per le quali il nuovo termine risulta pendente alla data stessa. In altre parole, restano governate dal vecchio termine quadriennale le operazioni in relazione alle quali tale termine è scaduto alla data del 31 dicembre 2010. Al riguardo, l'unica incertezza parrebbe riguardare la sorte di eventuali fatture emesse entro tale data in esenzione per decorso del quadriennio, in relazione a cessioni divenute imponibili dal 1° gennaio 2011.

vota