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La dichiarazione di conformità lascia spazio ai professionisti

del 16/07/2010
di: di Fabrizio G. Poggiani
La dichiarazione di conformità lascia spazio ai professionisti
Escluso l'obbligo di indicare i dati catastali, che potevano costare la nullità dell'atto, negli atti di iscrizione delle ipoteche sugli immobili e prevista la possibilità del rilascio di un'attestazione a cura di un professionista abilitato (architetto, ingegnere, agronomo, geometra ecc.), in luogo della dichiarazione di conformità della costruzione, a cura dei proprietari. Con il maxi-emendamento alla manovra correttiva, di cui al d.l. n. 78 del 2010 su cui ieri il senato ha votato la fiducia, si è intervenuti, in particolare, sul comma 14, dell'articolo 19 che dispone sulla richiesta di alcuni nuovi adempimenti in tema di redazione degli atti pubblici e delle scritture private autenticate relativi agli immobili.

L'articolo richiamato, con decorrenza dal 1° luglio scorso, ha previsto, a pena di nullità dell'atto, l'obbligo di indicare i dati catastali negli atti pubblici e nelle scritture private autenticate redatte dai notai, «...aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti»; detta norma, per l'ampia formula utilizzata dal legislatore, comprendeva anche gli atti di costituzione di ipoteca, mentre escludeva (Agenzia del territorio, circolare 2/T del 2010) talune fattispecie come i fabbricati rurali censiti nel catasto terreni, particelle dei terreni, unità collabenti, lastrici e aree urbane e quant'altro (ItaliaOggi, 13/07/2010).

L'emendamento, pertanto, raggiunge l'obiettivo di escludere chiaramente i diritti reali di garanzia, stante anche il fatto che le disposizioni sull'iscrizione di ipoteca, di cui all'articolo 2826 c.c., prevedono già l'indicazione dei dati catastali all'interno dell'atto di concessione della garanzia, ancorché il mancato adempimento non comporti, come nel caso in commento, la nullità dell'atto.

Peraltro, il Territorio si è già espresso sulla possibilità che, seppure nullo, l'atto possa essere trascritto, stante il fatto che la nuova normativa non assume rilevanza ai fini dell'accettazione da parte del conservatore delle formalità relative e, soprattutto, sulla possibilità che la dichiarazione di conformità possa essere rilasciata anche in presenza di difformità che non devono, però, intaccare la rendita dell'immobile.

Sul punto è intervenuto l'emendamento che, trasformando in disposizione legislativa il chiarimento del Territorio, mediante l'inserimento della locuzione «sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale», dispone che la dichiarazione di conformità dello stato di fatto dell'immobile può essere comunque rilasciata anche in presenza di «lievi difformità» rispetto alle planimetrie e ai dati catastali. Infatti, la normativa sul catasto impone al proprietario o titolare di diritti reali di effettuare le variazioni solo in presenza di modifiche e/o interventi che incidono sulla consistenza o sull'attribuzione della categoria e della classe, a seguito di interventi di ristrutturazione, ampliamento, frazionamento o per effetto di annessioni, cessioni o acquisizione di dipendenze esclusive o comuni, cambio di destinazione d'uso o quant'altro; di fatto, come sancito dalla lettera b) dell'art. 17, r.d.l. n. 652/1939, convertito con modificazioni, dalla legge 1249/1939, costituisce variazione ogni incoerenza per la quale si rende obbligatoria la presentazione di un atto di aggiornamento che, come chiarito recentemente, impatta sulla determinazione della rendita attribuita.

Ulteriore intervento significativo è quello concernente la modifica al comma 14, dell'articolo 19 della manovra sul tema del rilascio della dichiarazione di conformità allo stato di fatto dell'immobile delle planimetrie e dei dati catastali che, grazie all'emendamento, «...può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale...» (ItaliaOggi, 11/07/2010).

L'intervento tende a risolvere il problema sussistente della generale incompetenza tecnica dei proprietari e dei titolari di diritti reali sulla conformazione dell'immobile oggetto dell'adempimento e di quelle situazioni per le quali non vi è corrispondenza tra i soggetti intestatari ed i soggetti che, di fatto, cedono l'immobile o stipulano il relativo atto.

Infine, al comma 9, dell'art. 19, un ulteriore emendamento rende salve le procedure introdotte con finanziaria per il 2005 (comma 336, art. 1, legge 311/2004), con le quali si prevede l'obbligo di presentazione dell'iscrizione in catasto dei fabbricati non dichiarati (c.d. «fantasma»), di quelli che hanno perduto i requisiti di ruralità, di cui all'art. 9, d.l. n. 557/1993 e di quelli che divenuti abitabili o servibili all'uso a cui sono destinati, risultano ancora in corso di costruzione o di definizione.

Le procedure, pertanto, restano pienamente valide, anche nella parte in cui tale regolarizzazione non avvenga a cura dei proprietari o dei titolari di diritti reali con la conseguenza che, grazie allo scambio dei dati tra comuni e Territorio, quest'ultimo procederà in surroga all'iscrizione in catasto della costruzione non censita o alla variazione dei dati addebitando, oltre alle spese sostenute per il classamento, le sanzioni disposte dalla disciplina catastale per le violazioni dell'articolo 28, r.d.l. n. 652/1939.

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