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Risconto stato sicurezza, condòmini liberi

del 27/04/2013
di: di Antonio Nucera
Risconto stato sicurezza, condòmini liberi
Il riscontro sullo stato di sicurezza dell'immobile non comporta alcun obbligo per il condomino di produrre documenti. Il condomino deve soltanto segnalare quando è il caso il verificarsi di problemi che possano mettere a repentaglio la sicurezza dell'immobile. Nulla dunque l'amministratore può richiedere al condomino a livello di documentazione sulla sicurezza.

L'art. 1130 c.c., così come scaturente dalla legge di riforma del condominio, prevede al n. 6, primo periodo, che l'amministratore debba “curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza”.

La previsione, all'evidenza, non pone particolari problemi interpretativi, se non con riferimento ad uno specifico punto: quale sia l'esatto significato da attribuire all'espressione “ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza”.

Nel silenzio del legislatore, l'indagine non può che prendere l'avvio da un esame letterale dell'espressione d'interesse e, in particolare, dal termine “dato”. Tale parola, utilizzata come sostantivo maschile, ha il significato – secondo il dizionario Devoto Oli della lingua italiana – di “informazione”, vocabolo quest'ultimo – sempre secondo il citato dizionario – che a sua volta sta ad indicare “notizia o nozione raccolta e comunicata ai fini di un'utilizzazione pratica e immediata”.

Che il termine “dato” vada letto come sinonimo di “informazione” trova conferma, del resto, anche nella formulazione della disposizione in questione la quale, sempre al n. 6, dopo aver trattato del registro di cui sopra, così prosegue: “Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili”.

È, dunque, lo stesso legislatore a parlare di “informazioni” con riguardo a ciò che i condòmini sono tenuti a comunicare; “informazioni” che, tuttavia, possono ritenersi fornite, in relazione segnatamente alle “condizioni di sicurezza”, dando conto – deve ritenersi – di eventuali elementi negativi relativi a queste ultime, elementi riscontrabili nelle unità immobiliari (ad es.: segnali di pericolo, come crepe nei muri ecc.), richiedendo all'evidenza la legge la comunicazione di dati afferenti – in buona sostanza, e per meglio esprimersi –alla insicurezza. La presentazione da parte dei condòmini di documentazione concernente la sicurezza dei loro immobili, non troverebbe alcuna valida giustificazione nel testo di legge (che, infatti, non parla di allegazione – del resto di pratica, difficile attuazione – al registro di anagrafe). Non solo, ma la documentazione potrebbe anche essere superata e non svolgere quindi alcuna funzione così come potrebbe addirittura essere un modo per dribblare quanto la legge prescrive (chiamando questa i condòmini a dichiarare i dati attuali di sicurezza e a comunicare ogni variazione degli stessi).

Al di là delle considerazioni che precedono, vi è poi da rilevare che quando il legislatore della riforma ha inteso far riferimento ad eventuale “documentazione” o “documenti”, lo ha fatto esplicitamente, senza giri di parole. Si pensi, solo per fare qualche esempio, all'art. 1129, ottavo comma, c.c. nel quale si prevede espressamente che l'amministratore, alla cessazione dell'incarico, è tenuto alla consegna di tutta la “documentazione” in suo possesso. Ovvero al successivo punto 8) dello stesso art. 1130 c.c. in cui si impone a chi amministra di conservare tutta la “documentazione” inerente alla propria gestione. O, ancora, all'art. 71-ter disp. att. c.c. che obbliga l'amministratore ad attivare – su richiesta dell'assemblea – un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei “documenti” previsti dalla delibera assembleare.

Insomma, se la voluntas legis fosse stata quella di pretendere dai condòmini documenti sulla sicurezza, sarebbe stato certo più chiaro e semplice ricorrere a espressioni quali “ogni documento relativo alle condizioni di sicurezza” oppure “tutta la documentazione relativa alle condizioni di sicurezza”. Così però non è stato. Il che porta all'ovvia conclusione che la legge non prevede alcun obbligo di produzione documentale, e affermare il contrario, quindi, significherebbe introdurre un inutile aggravio a carico dei condòmini e degli stessi amministratori. Ciò senza considerare, peraltro, che la presentazione di eventuale documentazione sulla sicurezza firmata da professionisti eluderebbe lo scopo della norma, che è quello, indubbiamente, di un'assunzione di responsabilità diretta da parte dei proprietari degli immobili; assunzione di responsabilità che può essere garantita solo da una dichiarazione sottoscritta dagli stessi interessati circa l'esistenza o meno di segnali di pericolo al momento della comunicazione all'amministratore.

Ad ulteriore conferma della bontà delle conclusioni cui sta conducendo la presente riflessione, c'è infine da considerare che la previsione che qua ci occupa precisa – come abbiamo visto – che ogni variazione dei dati deve essere “comunicata” all'amministratore, il quale, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle “comunicazioni”, deve attivarsi con lettera raccomandata. È chiaro che, se nei dati da comunicare si fosse voluto ricomprendere anche un'eventuale documentazione (nello specifico, sulla sicurezza) da presentare, sarebbe stato appropriato stabilire che ogni variazione concernente tali dati fosse “trasmessa” (e non “comunicata”) all'amministratore. Il termine “comunicazioni”, poi, utilizzato, all'evidenza, come sinonimo di “informazioni” (in conformità, del resto, al suo significato: si veda, ancora, il dizionario Devoto Oli della lingua italiana) non fa che avvalorare la correttezza della lettura offerta, inizialmente, del termine “dato”.

Dunque, è da ritenersi che l'espressione d'interesse non rechi con sé alcun obbligo di produzione documentale a carico dei condòmini e, di conseguenza, che la comunicazione concernente le condizioni di sicurezza sia da riferirsi ad eventuali pericoli riscontrabili in relazione a tali condizioni al momento di detta comunicazione. Ogni altra diversa interpretazione, infatti, non potrebbe dirsi rispettosa – per ciò che abbiamo potuto osservare – del dettato normativo.

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