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Nuove tabelle millesimali, serve unanimità

del 24/11/2012
di: di Antonio Ciccia
Nuove tabelle millesimali, serve unanimità
Per cambiare le tabelle millesimali condominiali non ci vuole sempre l'unanimità; la rettifica per errore o mutamento dello stato dell'immobile può avvenire a maggioranza.

La riforma del condominio precisa quando la decisione sui valori proporzionali delle singole unità immobiliari ha natura contrattuale (e ci vuole l'accordo di tutti) e quando, invece, ha natura deliberativa (e basta la maggioranza). Vediamo, dunque, il nuovo articolo 69 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, partendo dalla situazione del codice civile previgente.

Nella normativa previgente, spiegano gli atti parlamentari, secondo l'orientamento tradizionale, l'approvazione o la revisione delle tabelle millesimali non poteva essere deliberata a maggioranza dall'assemblea condominiale. Come accade per il regolamento contrattuale, si riteneva invece necessario il consenso di tutti i condomini; in assenza di tale consenso unanime, alla formazione delle tabelle provvedeva il giudice su istanza degli interessati, in contraddittorio con tutti i condomini.

Tra gli argomenti a sostegno della tesi dell'unanimità, si affermava che la materia non rientrava tra le competenze della assemblea e che l'approvazione delle tabelle si risolverebbe in un atto negoziale di accertamento, cioè una manifestazione di volontà volta ad accertare il contenuto di diritti reali spettanti a ciascun condomino.

Una sentenza della Corte di cassazione si è pronunciata, a Sezioni Unite, in materia di approvazione e modifica delle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio rendendo più facile l'intervento dell'assemblea condominiale (Cassazione civile, S.U., sentenza 9 agosto 2010, n. 18477). Per la Cassazione, infatti, «le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'articolo 1136 codice civile, comma 2 (voto a maggioranza degli intervenuti e che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio)».

Il nuovo articolo 69 citato comincia con il disporre che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all'unanimità.

L'assemblea totalitaria è sovrana e può decidere la misura dei millesimi, anche eventualmente, se i condomini lo vogliono, senza corrispondenza precisa con lo stato di fatto. No si può escludere ì, infatti che i condomini intendano modificare la portata dei loro rispettivi diritti e obblighi di partecipazione alla vita del condominio. Ma questa non è l'unica via per la modifica dei millesimi.

La norma prosegue prescrivendo che in alcuni casi i valori possono essere rettificati o modificati anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice civile (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio).

I casi di modifica a maggioranza sono: valori conseguenza di un errore; alterazione per più di un quinto del valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino, in conseguenza di mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari.

In questo caso il costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

A questo proposito va sottolineato che per errore si intende la obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito.

Inoltre, allo scopo di rivedere i valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Le norme richiamate si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

Infine va ricordato che il Condominio può esperire l'azione di indebito arricchimento per far valere le proprie ragioni contro il singolo condomino che si è avvalso di un errore nelle tabelle millesimali per non concorrere alle spese.

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