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Più semplicità: assemblee ad assetto variabile

del 23/11/2012
di: di Antonio Ciccia
Più semplicità: assemblee ad assetto variabile
Maggioranze più snelle e deliberazioni impugnabili anche dagli astenuti. Per cambiare la tabella millesimale ci vuole l'unanimità, ma basta la maggioranza se la variazione riguarda una rettifica per un solo condomino, anche a seguito di sopraelevazione o aumento delle unità. Queste le novità della legge di riforma del condominio, che riscrive l'articolo 1136 del codice civile, attesa alla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.

Vediamo come.

L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Nella vecchia versione occorreva il medesimo quorum di millesimi, ma un più alto quorum per teste: questo significa che sarà più facile far svolgere l'assemblea in prima convocazione.

Per l'approvazione delle deliberazioni occorre un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Il computo della maggioranza per l'assemblea in prima convocazione è rimasto invariato (ma calcolato su un diverso quorum partecipativo).

Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima.

Quindi non ci possono essere prima e seconda convocazione nello stesso giorno. La riforma inserisce una soglia per considerare regolarmente costituita l'assemblea in seconda convocazione: occorre l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. Per l'approvazione delle deliberazioni occorre la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Una maggioranza qualificata ci vuole per le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, quelle che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-ter (tutela delle destinazioni di uso), 1120, secondo comma (opere per sicurezza impianti, eliminazione barriere architettoniche, contenimento consumo energetico, realizzazione parcheggi, installazione pannelli solari, impianti centralizzati di ricezione televisiva e dati), 1122-ter (impianti di videosorveglianza) nonché 1135, secondo comma (manutenzione straordinaria): devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma, e cioè maggioranza degli intervenuti rappresentante almeno la metà del valore dei millesimi.

Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma (innovazioni), e all'articolo 1122-bis, terzo comma (prescrizioni e cautele per impianti individuali di ricezione televisiva e di produzione di energia da fonti non rinnovabili), devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio.

L'articolo 1136 nuova versione conferma che l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

Infine, delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore.

IMPUGNAZIONI

La regola della maggioranza impone che le deliberazioni prese dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini.

La riforma allarga la platea dei soggetti che possono impugnare la deliberazione. Il codice civile, nella vecchia versione, si riferiva ai condomini assenti e a quelli dissenzienti. Si aggiunge ora la categoria degli astenuti.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto, dunque, può rivolgersi all'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento.

Rimane il termine di decadenza di 30 giorni, trascorsi i quali la deliberazione si consolida.

Il termine di 30 giorni decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.

L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione.

MILLESIMI

Per la rettifica e modifica della tabelle dei millesimi (valori proporzionali delle singole unità immobiliari) di regola ci vuole l'unanimità.

Tuttavia in alcuni casi basta la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell'edificio: ciò vale per rettificare o modificare i millesimi anche nell'interesse di un solo condomino. Questo capita quando i valori sono conseguenza di un errore e a seguito di sopraelevazione, incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, con conseguente alterazione di più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In questa ipotesi il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

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