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Locazioni immobiliari: l'Iva è un'unica operazione

del 28/09/2012
di: di Franco Ricca
Locazioni immobiliari: l'Iva è un'unica operazione
Un contratto di locazione di immobili che preveda anche la fornitura al locatario di acqua, energia elettrica, copertura assicurativa, servizi condominiali, può configurarsi ai fini Iva come un'unica operazione, avente ad oggetto la locazione del bene e seguire, quindi, il regime proprio della prestazione principale, se in tal senso depone l'insieme delle circostanze. Con la conseguenza che se la locazione è esente dall'imposta, lo stesso trattamento si applica ai corrispettivi specificamente addebitati per gli altri servizi forniti. È quanto emerge dalla sentenza della Corte di giustizia Ue del 27 settembre 2012, causa C-392/11. La questione era stata sollevata in relazione al trattamento Iva applicabile a un contratto di locazione di uffici che prevedeva, quale corrispettivo, tre distinti canoni relativi: all'occupazione dei locali; alla quota parte dei costi di assicurazione dell'immobile; alle prestazioni di servizi che, per contratto, venivano obbligatoriamente fornite dal locatore, e consistenti nella fornitura di acqua e del riscaldamento, nelle riparazioni di strutture e di macchinari dell'immobile (ascensori), nella pulizia delle parti comuni e nel portierato.

Il contratto prevedeva espressamente che, in caso di mancato pagamento delle tre tipologie di canoni, il locatore potesse risolvere il rapporto. È stata quindi sollevata la questione se, in tali circostanze, la normativa comunitaria debba interpretarsi nel senso che la locazione dell'immobile e le prestazioni di servizi collegati costituiscono una prestazione unica, interamente esente dall'Iva, oppure diverse prestazioni indipendenti, da assoggettare al regime Iva proprio di ciascuna di esse. Nella sentenza, la Corte ricorda anzitutto che nel sistema dell'Iva ciascuna prestazione deve essere normalmente considerata distinta e indipendente. Tuttavia, quando un'operazione comprende più elementi, si pone la questione se debba essere considerata unitariamente oppure costituita da diverse prestazioni distinte e indipendenti. La Corte, al riguardo, ha già precisato che una prestazione deve essere considerata unica quando due o più elementi che la compongono sono così strettamente collegati da formare, oggettivamente, un'unica prestazione economica indissociabile, la cui scomposizione avrebbe carattere artificiale, nonché nell'ipotesi in cui una o più prestazioni costituiscano la prestazione principale, mentre l'altra o le altre prestazioni hanno carattere accessorio; in particolare, la prestazione è accessoria quando non costituisce per la clientela un fine a sé stante, bensì il mezzo per fruire al meglio del servizio principale offerto dal prestatore. Nell'effettuare questa analisi, il giudice nazionale deve prendere in considerazione l'insieme delle circostanze. Al fine di fornire elementi utili di valutazione, la corte osserva che, nella fattispecie, il contratto di locazione prevede, oltre all'affitto dei locali, un certo numero di prestazioni di servizi dal locatore, in cambio di specifici canoni, il mancato pagamento dei quali può portare alla risoluzione del contratto. Per stabilire se si tratta di una prestazione unica, un indizio importante è il contenuto del contratto, che, nella fattispecie, riguarda non solo il diritto di occupare i locali, ma anche le altre prestazioni, designando così una prestazione unica tra il locatore e il locatario. Servizi collegati quali quelli in esame possono oggettivamente costituire una prestazione unica, perché non rappresentano un fine a sé stante per il locatario, ma costituiscono piuttosto il mezzo per fruire, nelle migliori condizioni, della prestazione principale, cioè della locazione dell'immobile. Il fatto che tali servizi non rientrano necessariamente nella locazione immobiliare non esclude che possano costituire prestazioni ad essa accessorie o indissociabili. L'inclusione dei servizi nel contratto di locazione, inoltre, milita a favore dell'esistenza di una prestazione unica, anche se tale elemento non può essere di per sé determinante: un collegamento artificioso con la prestazione principale, infatti, non sarebbe idoneo a qualificare una operazione unica; nella fattispecie, però, tali sevizi non costituiscono uno scopo a sé stante per il locatario.

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