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Fabbricati in esenzione Iva ma solamente per metà

del 13/07/2012
di: Franco Ricca
Fabbricati in esenzione Iva ma solamente per metà
La cessione di un fabbricato sul quale il venditore aveva soltanto iniziato lavori parziali di trasformazione non può considerarsi effettuata anteriormente alla prima occupazione ai sensi della direttiva Iva. Tale cessione, pertanto, non rientra fra le operazioni obbligatoriamente imponibili, ma è, in via di principio, esente dall'imposta. È quanto si desume dalla sentenza della Corte di giustizia europea 12 luglio 2012, causa C-326/11, avente ad oggetto l'interpretazione delle disposizioni dell'art. 13, parte B, lett. g) e dell'art. 4, paragrafo 3, lett. a), della sesta direttiva, ora trasfuse nella direttiva 112 del 2006, in base alle quali sono esenti dall'Iva le cessioni di fabbricati, eccettuate quelle effettuate anteriormente alla prima occupazione (gli stati membri possono però applicare criteri diversi dalla prima occupazione, ad esempio il criterio del periodo intercorrente tra la data di completamento dell'edificio e la data di prima consegna, purché non superiore a cinque anni).

La questione è quindi di rilevante interesse per l'Italia, poiché la normativa nazionale prevede l'imponibilità obbligatoria delle cessioni di fabbricati poste in essere dalle imprese che li hanno ristrutturati entro cinque anni dal termine dei lavori.

La vicenda è accaduta in Olanda, dove una società aveva acquistato un fabbricato comprendente alcuni locali commerciali sui quali, su incarico e per conto del venditore, erano stati eseguiti diversi lavori di demolizione al fine della trasformazione in un nuovo fabbricato, lavori poi proseguiti e ultimati su incarico della società acquirente. La cessione era stata assoggettata ad Iva, ma il fisco, ritenendo che si trattasse invece di una operazione esente, aveva preteso l'imposta di registro.

Nell'ambito della controversia tributaria che ne è scaturita, la Cassazione olandese ha sospeso il giudizio per chiedere alla Corte se le citate disposizioni della direttiva debbano interpretarsi nel senso che non è esente la cessione di un fabbricato nel quale, prima della cessione, sono stati effettuati dal venditore lavori al fine di realizzare un nuovo fabbricato (ristrutturazione), lavori che dopo la cessione sono stati proseguiti e completati dall'acquirente.

Nella sentenza, la Corte di giustizia osserva anzitutto che i lavori di trasformazione che conducono alla realizzazione di un fabbricato nuovo includono di norma lavori di demolizione, e che, per identificare l'oggetto della cessione, può essere presa in considerazione anche l'intenzione delle parti, se comprovata da elementi oggettivi fra i quali lo stato di avanzamento dei lavori di trasformazione già eseguiti dal venditore e, eventualmente, l'utilizzo del bene immobile alla data della cessione.

Nella fattispecie, prosegue la Corte, sembra che i lavori eseguiti dal venditore sono consistiti unicamente nella demolizione parziale dell'immobile ceduto; inoltre, il vecchio fabbricato era, almeno in parte, ancora utilizzato in quanto tale al momento della cessione.

In circostanze nelle quali il venditore, al momento della cessione aveva eseguito solo lavori di demolizione di una parte del fabbricato, che era peraltro parzialmente occupato, mentre i lavori di costruzione atti a trasformare l'immobile in uno nuovo saranno realizzati integralmente dall'acquirente solo dopo la cessione, quest'ultima, ad avviso della Corte, non può essere qualificata come cessione di un fabbricato effettuata anteriormente alla sua prima occupazione nel contesto di una trasformazione di immobile, ai sensi dell'articolo 4, paragrafo 3, lettera a), della sesta direttiva. In questa situazione di fatto, pertanto, la cessione non può considerarsi esclusa dal regime di esenzione dall'Iva previsto dall'art. 13 della direttiva.

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