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Case estere, il catasto è variabile

del 26/04/2012
di: di Duilio Liburdi
Case estere, il catasto è variabile
Ancora una modifica, a meno di due mesi dal pagamento, per la patrimoniale sugli immobili esteri: il valore di riferimento, per gli immobili siti nella Ue e nei paesi dello spazio economico europeo che garantiscono lo scambio di informazioni, è il valore catastale estero. Per gli immobili siti in altri paesi rileva, invece, il costo di acquisto. Fermo restando che, sulla base delle ultime modifiche apportate al modello Unico, che non tengono conto delle ulteriori novità normative, il contribuente potrà scegliere il valore da considerare come base imponibile. Un groviglio normativo, dunque, difficilmente districabile e che giunge, come detto, a ridosso degli adempimenti dichiarativi. Per i quali sarebbe auspicabile il prevedere la non irrogazione di sanzioni nel caso di versamenti effettuati non correttamente.

La modifica normativa. Le disposizioni contenute nel dl. 16/12 convertito ieri, modificano il comma 15 dell'art. 19 del dl. 201/11 affermando: - l'imposta sugli immobili esteri è stabilita nella misura dello 0,76% del valore degli immobili; - la stessa non risulta dovuta se l'importo non supera euro 200; - il valore degli immobili esteri è costituito dal costo risultante dall'atto di acquisto o dai contratti e, in mancanza, secondo il valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l'immobile. Una differenziazione è prevista per gli immobili situati in paesi appartenenti alla Unione europea o in paesi aderenti allo Spazio economico europeo che garantiscono un adeguato scambio di informazioni, il valore è quello catastale come determinato e rivalutato nel paese in cui l'immobile è situato ai fini dell'assolvimento di imposte di natura patrimoniale o reddituale o, in mancanza, quello di cui al periodo precedente. Il quadro normativo di riferimento. Con la definitiva approvazione della norma si giunge, dunque, alla terza modifica normativa in materia: - la versione originaria del comma 15 contenuta nel decreto legge n. 201 del 2011 prevedeva come la base imponibile dell'immobile estero fosse costituita, in alternativa, dal costo di acquisto o da quanto risultante dai contratti e, in mancanza, dal valore di mercato degli immobili nel luogo ove gli stessi insistono. Non vi era, dunque, alcuna differenziazione territoriale; - nella versione originaria del dl 16/12, le previsioni in questione vennero modificate disciplinando una prima differenziazione territoriale (Ue e See rispetto agli stati diversi da questi) e una seconda differenziazione ai fini della identificazione della base imponibile. Per gli stati Ue e See con scambio di informazioni, la base imponibile era identificata nel valore dell'immobile nel paese estero come assunto ai fini dell'assolvimento di imposte sul patrimonio o sui trasferimenti e in mancanza, dal costo di acquisto o di quello risultante dai contratti; con la versione definitiva della norma si prevede, come sopra evidenziato, che il valore della base imponibile per gli immobili nella Ue o negli stati See sia da identificarsi in quello catastale estero.

Gli adempimenti pratici. La differenziazione territoriale e di base imponibile, a ridosso degli adempimenti dichiarativi sicuramente non è in linea con la previsione del dl 16/12 che parla di «semplificazioni». In primo luogo, considerato che la scadenza di pagamento dell'Irpef è fissata al prossimo 16 giugno sarà necessario che i contribuenti siano in possesso della documentazione relativa agli immobili che, il più delle volte, sarà costituita dalla certificazione del pagamento di imposte nello stato estero in relazione alla quale dovrebbe risultare il valore catastale dei beni. Laddove però il bene non sia situato nella Ue o nello spazio economico europeo negli stati che garantiscono lo scambio di informazioni, dovrà essere reperito l'atto di acquisto o il valore risultante dai contratti. Sul punto, va inoltre osservato che a fronte delle modifiche originariamente contenute nel decreto legge n. 16 del 2012, erano state adattate le istruzioni al quadro RM del modello Unico 2012 delineando però una opzione a discrezione del contribuente. In concreto, ipotizzando il possesso di un immobile in Francia risulterebbe come:

- sulla base della norma sia da assumere il valore catastale (o quello ai fini delle imposte patrimoniali o di trasferimento nello stato estero seguendo le istruzioni al quadro RM che tenevano conto, come detto, della prima versione del decreto legge); - sulla base delle istruzioni alla dichiarazione, il contribuente potrebbe scegliere se assumere questo valore ovvero assumere il costo di acquisto o quello risultante dai contratti. In ogni caso, un adempimento richiesto già a valere sul periodo di imposta 2011 che è stato decisamente complicato. Si dovrà fare dunque attenzione a quelle situazioni nelle quali, la previsione di un limite di versamento sino a 200 euro consenta di determinare una imposta che, in concreto, potrebbe non essere oggetto di versamento proprio perché contenuta entro il predetto ammontare. In attesa, peraltro, di precise istruzioni da parte dell'amministrazione finanziaria che, in considerazione dei tempi richiesti per i versamenti di imposta non potranno tardare.

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