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Immobili, l'Iva è cosa per pochi

del 09/02/2012
di: di Franco Ricca
Immobili, l'Iva è cosa per pochi
L'applicazione dell'Iva sulle operazioni relative ai fabbricati abitativi resta una prerogativa di pochi. Il decreto «liberalizzazioni», infatti, ha esteso la possibilità di applicare l'imposta soltanto al cosiddetto «housing sociale», ossia alle cessioni e locazioni poste in essere nel quadro di operazioni caratterizzate dal perseguimento di scopi di interesse sociale. È rimasta invece «al palo» l'estensione del trattamento di imponibilità alle imprese di costruzione o di ristrutturazione quando vendono oltre cinque anni dall'ultimazione dei lavori, che era prevista nella versione originaria del dl n. 1/2012, alla quale fa peraltro riferimento la relazione illustrativa, ma che è scomparsa dal testo definitivo (occorre però vedere cosa accadrà durante l'iter di conversione in legge). Ma vediamo come l'art. 57 del predetto dl ha modificato le disposizioni dei punti 8) e 8-bis) dell'art. 10 del dpr 633/72, con effetto dal 24 gennaio 2012.

Locazioni di fabbricati abitativi. Il riformulato n. 8), relativamente alle locazioni di fabbricati diversi da quelli strumentali per natura, esclude ora dall'esenzione le locazioni per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione, di fabbricati abitativi, di durata non inferiore a quattro anni effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata, di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del ministro delle infrastrutture del 22 aprile 2008. Rispetto al testo previgente, quindi, in primo luogo non è più richiesto che locatore sia l'impresa che ha costruito o ristrutturato il fabbricato, né che la locazione sia stipulata entro quattro anni dall'ultimazione dei lavori (anche se le operazioni in esame sono normalmente poste in essere da costruttori o cooperative edilizie). In secondo luogo, l'ipotesi di imponibilità comprende anche le locazioni aventi a oggetto «alloggi sociali». In base al decreto 22 aprile 2008, è alloggio sociale l'unità immobiliare adibita «a uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. L'alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall'insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie». Rientrano nella predetta definizione «gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche - quali esenzioni fiscali, assegnazioni di aree o immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico - destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni ed anche alla proprietà». Il riferimento all'edilizia abitativa convenzionata (già presente nel testo anteriore) abbraccia gli interventi realizzati in forza di normative particolari, sulla base di una convenzione stipulata con l'ente pubblico nella quale, a fronte di agevolazioni di varia natura concesse al soggetto attuatore (di regola, impresa o cooperativa edilizia), vengono predeterminati le caratteristiche, il prezzo di cessione ovvero di affitto degli alloggi e i requisiti soggettivi dei cessionari/locatari. Terza e importante novità: l'imponibilità è in ogni caso subordinata alla previa opzione del locatore, per cui non è mai è obbligatoria. In caso di opzione, l'Iva si applica con l'aliquota del 10%, ai sensi del n. 127-duodevicies) della tabella A, parte III, allegata al dpr n. 633/72, come sostituito dallo stesso art. 57 del dl n. 1/2012.

Cessioni di fabbricati abitativi. Passando alle disposizioni del n. 8-bis), la nuova formulazione esclude dal trattamento di esenzione, oltre alle cessioni di fabbricati abitativi poste in essere, entro cinque anni dall'ultimazione, dalle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati (come nel testo precedente), le cessioni, per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione, di fabbricati di civile abitazione locati per un periodo non inferiore a quattro anni in attuazione di piani di edilizia residenziale convenzionata ovvero destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del ministro delle infrastrutture del 22 aprile 2008.

In sostanza, la novità consiste nell'avere reso facoltativamente imponibili, su opzione del cedente:

- le cessioni di fabbricati abitativi già locati per almeno quattro anni in attuazione dei piani di edilizia residenziale convenzionata; tali cessioni, in precedenza, erano imponibili per obbligo, ma solo se poste in essere dall'impresa di costruzione o ristrutturazione, e a condizione che anche la pregressa locazione fosse stata effettuata in regime di imponibilità

- le cessioni di fabbricati destinati ad alloggi sociali ai sensi del citato decreto.

Anche in questo caso, dunque, le novità riguardano l'edilizia sociale, mentre non cambia nulla per le imprese di costruzione o ristrutturazione, che continueranno ad applicare l'Iva (obbligatoriamente) solo se vendono entro cinque anni dall'ultimazione.

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