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Immobili acquisiti in neutralità fiscale

del 09/07/2011
di: Fabrizio G. Poggiani
Immobili acquisiti in neutralità fiscale
Nel rispetto di un'interpretazione logico-sistematica e, soprattutto, simmetrica delle disposizioni vigenti, ai fini della tassazione diretta non sono rilevanti, quali componenti di reddito, le minusvalenze e le plusvalenze realizzate sugli immobili immessi nella propria attività professionale a partire dall'1/1/2010, da parte degli esercenti arti e professioni, ancorché acquisiti in anni precedenti.

Questa la precisa indicazione fornita, dalla Commissione studi tributari del Consiglio nazionale del notariato, con lo studio tributario n. 64-2011-T, avente a oggetto il trattamento tributario degli immobili strumentali all'esercizio di arti e professioni.

Il documento in commento entra in estremo dettaglio sulla disciplina tributaria degli immobili utilizzati dagli esercenti arti e professioni, dopo le varie disposizioni succedutesi nel corso del tempo, con la recente possibilità di portare in deduzione le quote di ammortamento degli immobili acquisiti, in qualsiasi modalità, nel triennio 2007/2009.

Innanzitutto, è stato ribadito che, ai fini delle imposte sui redditi, gli immobili sono qualificabili strumentali, per gli esercenti arti e professioni, a prescindere dalla categoria assegnata, purché gli stessi si pongano in relazione diretta con l'utilizzazione esclusiva; ciò sta a significare che non potrà dedursi quote di ammortamento e altri costi a esso riferibili, il professionista che, proprietario di un immobile, conceda in locazione lo stesso ad altro professionista, senza utilizzarlo direttamente, a prescindere dal fatto che o stesso sia in possesso della categoria A/10.

In secondo luogo, viene evidenziato che, ai fini della deducibilità delle quote di ammortamento, la limitazione a 1/3 (1%) in luogo del coefficiente ordinario del 3% resta applicabile nel periodo di osservazione (2007/2009), con il conseguente ripristino nella percentuale ordinaria a partire dall'1/1/2010.

Sempre in tema di deducibilità degli ammortamenti, viene affermato che non contano gli eventuali acconti versati nel 2006, ai fini dell'applicazione della disciplina introdotta dal comma 334, art. 1, legge n. 296/2006 (Finanziaria 2007) appena enunciata, ma che resta indispensabile che l'atto di acquisto sia stato rogato nel triennio 2007/2009 e che lo stesso acconto, come gli oneri accessori di diretta imputazione (spese notarili, imposta di registro e accessorie ecc.), formano il valore sul quale applicare il relativo coefficiente.

Il legislatore ha esteso, inoltre, anche agli esercenti arti e professioni la disposizione vigente per le imprese, secondo la quale non risultano deducibili le quote di ammortamento relative alle aree sottostanti (terreni) che, se acquistate unitariamente al fabbricato, comportano una specifica valorizzazione nella misura del 20% del costo complessivo della costruzione.

Per quanto concerne la locazione finanziaria, il documento conferma la deducibilità totale dei canoni per le acquisizioni avvenute nel corso del triennio indicato, nel rispetto della durata minima del contratto che deve risultare non inferiore a 15 anni; ciò non toglie, però, che, ai fini della detraibilità, il professionista abbia stipulato un contratto di locazione finanziaria di durata superiore ai 15 anni, dovendo considerare tale durata quella minima contrattuale.

Sulla falsariga di quanto previsto gli immobili acquistati in proprietà, anche in presenza di contratti di leasing per il triennio 2007/2009, è scattato un limite quantitativo di deducibilità (1/3), con il conseguente superamento di detto limite a decorrere dall'1/1/2010.

Con riferimento alla rilevanza delle plusvalenze e minusvalenze, il documento conferma l'asimmetria esistente, giacché le disposizioni vigenti non rendono deducibili le minusvalenze realizzate per la destinazione al consumo personale o familiare o a finalità estranee all'esercizio dell'attività professionale degli immobili strumentali, evidenziando che l'introduzione della deducibilità delle quote di ammortamento comporta un beneficio solo «apparente», proprio per effetto dell'introdotta tassazione delle plusvalenze, in caso di cessione, risarcimento o autoconsumo.

Sul punto, è stato evidenziato che l'Agenzia delle entrate (c.m. 13/E/2000) ha precisato che le plusvalenze e le minusvalenze degli immobili utilizzati «esclusivamente» dai professionisti partecipano alla formazione del reddito di lavoro autonomo, soltanto se il cespite è acquistato in data successiva all'1/1/2007, ma il chiarimento non ha sedato i dubbi relativi agli acquisti effettuati a decorrere dall'1/1/2010; l'autore, in attesa di un auspicato chiarimento, propone una soluzione di natura sistematica e coerente, ancorché non supportata dal tenore letterale delle disposizioni vigenti (commi 1-bis e 1-bis.1, dell'art. 54, dpr 917/1986), affermando che, stante l'indeducibilità delle quote di ammortamento, si devono considerare irrilevanti i componenti negativi e/o positivi di reddito, relativi agli immobili strumentali «immessi» a servizio dell'attività dall'1/1/2010, ancorché acquistati nel 2009.

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