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L'abitazione di fatto non è giuridicamente censibile

del 26/04/2011
di: di Benito Fuoco e Nicola Fuoco
L'abitazione di fatto non è giuridicamente censibile
Il vano di un immobile, di fatto adibito ad abitazione, ma sfornito di autorizzazione amministrativa e di adeguata destinazione urbanistica non è giuridicamente censibile; la normativa catastale, infatti, non può essere applicata senza tenere nella giusta considerazione quella urbanistica, con tutte le conseguenze legali e fiscali che derivano dalla mancata assegnazione di un valore catastale.

Sono le motivazioni che si leggono nella sentenza n.10/01/11 della Commissione tributaria provinciale di Reggio Emilia depositata in segreteria il 19 gennaio scorso.

La vertenza prendeva le mosse da un accertamento dell'Agenzia del territorio che rettificava il censimento di una civile abitazione, elevandone il numero di vani. Il contribuente esperiva la propria difesa in commissione, sostenendo che i funzionari dell'agenzia avevano classificato come abitabili, ai fini catastali, dei vani di altezza inferiore a 2,3 metri, considerati dal comune «superfici non residenziali». Resisteva l'ufficio impositore, sottolineando che le finiture e gli impianti di detti vani integravano i presupposti di identificazione del c.d. «vano utile», così come individuati dalla normativa catastale. Da non trascurare, poi, la circostanza che i vani in contestazione da un punto di vista strettamente fattuale erano abitabili (e abitati).

I giudici emiliani hanno risolto la controversia in favore del contribuente, stabilendo una interconnessione imprescindibile tra la normativa catastale e quella urbanistica, che prevale anche sull'effettivo utilizzo degli spazi immobiliari. «La normativa catastale», osserva la commissione «non può essere applicata senza tener conto di quella urbanistica, poiché la presuppone». In sostanza, il concetto di vano utile individuato dalla normativa catastale (spazio chiuso di muri o pareti avente luce diretta ed una superficie libera da ritenersi normale, in relazione al luogo e alla categoria dell'immobile) ha necessariamente come «prius logico/giuridico», utilizzando le parole del collegio reggiano, «la destinazione urbanistica dello stesso»; non si può, in sostanza, classificare un vano come utile solo perché materialmente abitabile, laddove, secondo l'autorizzazione amministrativa rilasciata dal comune, non lo sia anche giuridicamente.

L'interessante corollario proposto dalla Ctp di Reggio Emilia offre lo spunto per considerare le conseguenze rilevanti che derivano dalla non censibilità catastale di vani sforniti di autorizzazione urbanistica. L'impossibilità di assegnare agli spazi immobiliari un valore catastale, infatti, esplica i propri effetti, in misura determinante, soprattutto da un punto di vista sia legale che fiscale.

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