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Cedolare secca, validità annuale

del 06/04/2011
di: di Andrea Bongi
Cedolare secca, validità annuale
L'opzione per la nuova imposta sostitutiva dovrebbe avere una validità annuale, rinnovabile. Quando i locatori dell'unità abitativa sono più di uno la cedolare secca potrà scattare solo se tutti i contitolari scelgono il nuovo regime. Sembrano essere queste le principali risposte ai molti dubbi che ancora circondano il nuovo regime di tassazione delle locazioni abitative.

La notizia dell'approvazione definitiva del nuovo regime fiscale e la decorrenza dello stesso, fissata dal 1° gennaio 2011 ha messo in moto i locatori che chiedono di poter attivare, da subito, il nuovo meccanismo di tassazione per il quale però mancano ancora alcuni fondamentali tasselli. Con il modello 730/2011 ormai alle porte il rischio di dover rinviare ogni decisione in merito al prossimo anno è più che un semplice timore. Sono veramente troppi i dubbi e le incertezze che rendono di fatto non praticabile, al momento, qualsiasi plausibile opzione per la tassazione degli affitti 2011 sulla base del nuovo regime a imposizione sostitutiva introdotto nel nostro ordinamento tributario dall'articolo 3 del dlgs n. 23 del 14/03/2011.

L'auspicio è che il provvedimento direttoriale che dovrà essere emanato per disciplinare sia le modalità che i termini dell'opzione per la nuova tassazione sostitutiva degli affitti sia i codici tributo per i versamenti dell'acconto 2011, veda la luce molto prima dei canonici 90 giorni previsti dalla disposizione legislativa sopra citata.

In assenza di tali istruzioni applicative i dubbi che perseguitano in questi giorni gli operatori sono più di uno e tutti, purtroppo, senza una soluzione plausibile.

Proviamo a esaminarne i principali.

Termini e validità dell'opzione del locatore. Uno dei principali dubbi che attanaglia contribuenti e operatori è relativo alla validità dell'opzione per la cedolare secca. Ci si chiede cioè se una volta che il locatore abbia manifestato l'opzione con la doppia comunicazione fisco/conduttore, la stessa coinvolga il contratto per l'intera durata residua o se sia valida di anno in anno. La norma in merito non si esprime ma indica la scelta della cedolare secca come mera volontà rimessa nelle mani del locatore. Tale scelta si baserà unicamente su un calcolo di convenienza fiscale che il titolare dell'immobile baserà sul differente carico fiscale delle due opzioni a sua disposizione: regime ordinario Irpef e regime a imposizione sostitutiva. L'iter normativo del federalismo fiscale ha inserito inoltre la necessità che il locatore, una volta esercitata l'opzione per la cedolare, rinunci contestualmente anche a qualsiasi aggiornamento del canone di locazione. Quest'ultima condizione potrebbe esplicare un peso notevolmente differente se all'opzione per la cedolare venisse conferito un regime di durata pari a quello contrattuale oppure unicamente annuale.

Presenza di più comproprietari. Altro dubbio sul tappeto riguarda la possibilità che i locatori/proprietari dell'immobile a uso abitativo siano più di uno e in particolare ci si chiede se l'opzione per la cedolare possa essere manifestata solo da uno di essi o debba necessariamente coinvolgerli tutti. Per come è strutturato il nuovo regime a imposizione sostitutiva e tenuto conto anche della necessità di rinunciare preventivamente agli aggiornamenti del canone pare indispensabile, perlomeno a giudizio di chi scrive, che la cedolare secca possa scattare solo in presenza di opzione esercitata da parte di tutti i comproprietari/locatori. La manifestazione di volontà da parte di uno solo di essi renderebbe impossibile applicare infatti le rinunce all'adeguamento del canone vanificando i benefici che la norma intende assegnare anche al conduttore.

Sempre in tema di adeguamenti contrattuali, altro dubbio che spesso affligge gli operatori riguarda la possibilità di opzione retroattiva per l'anno 2011 in ipotesi di rivalutazione automatica del canone (si pensi al caso dell'adeguamento Istat) di fatto già scattata. Supponendo che il canone di locazione sia già stato aggiornato automaticamente, per esempio a far data dallo scorso 1° marzo 2011, ci si chiede cioè se sia ancora possibile esercitare validamente l'opzione sul 2011, magari condizionandola a una restituzione al conduttore degli importi già riscossi per detta rivalutazione.

Altre problematiche sono poi riconducibili all'imposta di registro dovuta annualmente sui canoni di locazione.

Si pensi, per esempio, all'ipotesi in cui l'imposta sia stata versata per tutto l'arco contrattuale in sede di registrazione iniziale. Ci si chiede cioè il destino di tale versamento anticipato quando successivamente intervenga l'opzione per la cedolare secca. Il testo normativo recita espressamente che l'opzione per la cedolare secca non può dar luogo a rimborsi d'imposta e tale previsione normativa lascia intendere che in casi come quello sopra descritto, la successiva scelta per la tassazione sostituiva dei canoni di locazione non consenta di chiedere il rimborso del tributo di registro anticipatamente corrisposto dalle parti anche per le annualità successive.

Altri dubbi sono presenti sul tappeto. Non ultimo la necessità di versare già dal 2011 un acconto della nuova imposta sostitutiva nella misura dell'85% del dovuto che è attualmente impossibile mancando l'apposito codice tributo.

Se questo è lo scenario attuale una sola certezza si può dare ai contribuenti e ai loro consulenti fiscali. O il provvedimento attuativo della nuova imposta sostitutiva arriva in tempi rapidi, anzi rapidissimi tenuto conto delle scadenza del modello 730/2011, o della nuova cedolare secca sulle locazioni abitative se ne potrà parlare con cognizione del caso, solo a partire dal prossimo anno.

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