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E' correttamente assoggettabile IMU un terreno qualificato parco urbano, valore venale pari euro 4,00 mq

del 26/11/2012

Si richiede di verificare i presupposti e, di conseguenza, la correttezza dell’avvenuto assoggettamento ad Imu (Imposta Municipale Propria), di un terreno qualificato, e come tale inserito in apposito piano regolatore comunale, quale parco urbano e territoriale, al quale risulta essere stato attribuito un valore venale pari ad Euro 4,00 mq.

In particolare, si richiede di verificare la correttezza del su richiamato assoggettamento ad Imposta Imu, sulla base della circostanza per la quale l’indice di fabbricabilità del terreno in questione risulta essere nullo.

Al fine di meglio comprendere il quesito posto, risulta utile, in primis, individuare il presupposto impositivo dell’Imu, sulla base della normativa di riferimento complessivamente considerata.

 L’art. 13, comma 2, del Decreto Legge n. 201 del 2011 stabilisce che “l’imposta municipale propria ha per presupposto il possesso di immobili, ivi comprese l’abitazione principale e le pertinenze della stessa; restano ferme le definizioni di cui all’articolo 2 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504”.

A tal proposito, il Ministero delle Finanze, al fine di fornire delle direttive per la predisposizione delle delibere e dei regolamenti concernenti le entrate tributarie locali e strumenti prototipali”, nell’emissione delle “Linee guida – Regolamento per l’applicazione dell’imposta municipale propria – 11 luglio 2012”, ha ulteriormente precisato, con riferimento al presupposto impositivo dell’imposta de qua, che “il presupposto impositivo ... ai sensi dell’articolo 13, comma 2 del Decreto Legge n. 201 del 2011, consiste nel possesso di qualunque bene immobile, sito nel territorio del Comune,  a qualsiasi uso destinato e di qualunque natura, ivi comprese l’abitazione principale e le relative pertinenze”.

 Una volta individuato il presupposto dell’Imposta interessata, occorre, al fine di meglio inquadrare e definire la fattispecie, indicare cosa debba precisamente intendersi con le espressioni “area edificabile” (o fabbricabile, n.d.r.), “valore venale”, nonché, da ultimo, il c.d. “indice di fabbricabilità”.

                                                                                           

In base al combinato disposto degli artt. 2, lettera b), del Decreto Legislativo n. 504 del 1992 e 36, comma 2, del Decreto Legge n. 223 del 2006, per “area fabbricabile” si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale o attuativo adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità.

Ai sensi dell’art. 5, comma 5, del più volte citato Decreto Legislativo n. 504 del 1992, poi, “il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”.

Infine, l’indice di fabbricabilità definisce il massimo volume edificabile in una determinata area

 Ciò premesso, con specifico riferimento alla fattispecie, e sulla base delle informazioni a disposizione – in virtù delle quali il terreno sarebbe stato qualificato come area fabbricabile a seguito dell’adozione comunale dello strumento urbanistico generale, alla luce anche dell’attribuzione alla stessa di un valore venale pari, come visto, ad Euro 4,00 al mq –  se da un lato si riterrebbe soddisfatto il presupposto impositivo necessario ai fini dell’applicabilità dell’Imu, vero è, dall’altro, che il fatto che l’indice di fabbricabilità sia nullo manifesterebbe una palese incogruenza, atteso che l’area interessata, ancorché qualificata edificabile, come detto, in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, di fatto sarebbe inutilizzabile al medesimo scopo edificatorio.

 A tal uopo, si segnala la sentenza emessa dalla Suprema Corte a Sezioni Unite, n. 25506, del 30 novembre 2006, la quale – pronunciando in materia di ICI (Imposta Comunale sugli Immobili), alla cui disciplina, in ogni caso, la disciplina sull’Imu rimanda – ha sancito che “ai fini dell’applicazione del D.Lgs. n. 504/1992, un’area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo: in tal caso, l’Ici deve essere dichiarata e liquidata sulla base del valore venale in comune commercio, tenendo anche conto di quanto sia effettiva e prossima la utilizzabilità a scopo edificatorio e di quanto possano incidere gli ulteriori eventuali oneri di urbanizzazione”.

Il che equivarrebbe a dire che, (i) in sostanza, ai fini dell’imposta locale, l’area fabbricabile è nozione pressoché ampia ed ispirata non tanto alla effettiva edificabilità dell’immobile, quanto, piuttosto, alla potenzialità (meglio, la vocazione) edificatoria scaturente dal solo fatto della sussistenza di un piano regolatore generale; (ii) quello che conta è il valore di mercato attribuito all’immobile nel momento in cui ques’ultimo risulta assoggettato ad imposizione. 

 Tutto ciò posto, la fattispecie necessita, tuttavia, di una ulteriore precisazione, in virtù del fatto che il terreno in questione si troverebbe in un’area qualificata quale “parco urbano e territoriale”, al cui interno scorrerebbe altresì un fiume.

In tale ipotesi, potrebbe venire in aiuto la pronuncia dei giudici di legittimità, n. 25672, del 24 ottobre 2008, nell’ambito della quale si afferma che nel caso in cui il Piano Regolatore Generale del Comune prevede che un’area sia destinata a “verde pubblico attrezzato”, tale prescrizione urbanistica impedirebbe al privato di poter edificare. Elemento, quest’ultimo, che conduceva i Giudici di legittimità ad affermare la non sussistenza dei presupposti per l’applicazione dell’imposta, quand’anche l’edificabilità fosse prevista dallo strumento urbanistico, sulla base della considerazione per la quale la natura edificabile delle aree comprese in zona destinata dal Prg a “verde pubblico attrezzato” impedirebbe ai privati la trasformazione del suolo riconducibile alla nozione tecnica di edificazione, laddove, infatti, in tali casi, la finalità risulta essere quella di assicurare la fruizione pubblica degli spazi.

 Si consiglia, in ogni caso, attesa l’impossibilità di procedere, nella presente sede, ad una più approfondita analisi della questione, di effettuare i dovuti ed ulteriori approfondimenti e verifiche in merito alle possibilità di analogia della fattispecie riportata con la fattispecie in esame.


 

 

 

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