Il Professionista su misura per te
o richiedi una
Chiedi una Consulenza o Preventivo Gratuito

Multiproprietà

del 08/03/2012
CHE COS'È?

Multiproprietà: definizione

"Multiproprietà” è termine ambiguo, con il quale sia la dottrina, sia gli operatori economici, designano fenomeni giuridici tra loro notevolmente diversi e riconducibili ora allo schema della coesistenza, ora a quello della contitolarità o coincidenza di diritti.
In ambito immobiliare si parla di “multiproprietà” quando singole unità abitative, generalmente arredate e facenti parte di un complesso residenziale, vengono acquistate ciascuna da più proprietari che soggiacciono a diversi vincoli quali, principalmente, l’uso turnario del bene fra i comproprietari in periodi determinati e ciclici, la non mutabilità della destinazione d’uso dell’immobile e l’indivisibilità dello stesso.
Dal punto di vista del godimento, infatti, il multiproprietario non può distruggere o alterare il bene, né farne un uso diverso. Egli ha inoltre l’obbligo della custodia e di curare la manutenzione ordinaria e straordinaria.
Dal punto di vista della disposizione del bene l’unico limite è quello imposto dalla durata periodica.
Esempio scolastico dell’istituto in commento si ha nei casi di comproprietà di un immobile destinato a casa per le vacanze.
La natura giuridica di questo diritto è però controversa. Alcuni autori sostengono che nel caso della multiproprietà si assista alla creazione di un diritto reale atipico caratterizzato dalla coesistenza sullo stesso bene di più proprietà temporanee, per cui vi sarebbero tante proprietà temporanee ognuna diversa dalle altre. La dottrina maggioritaria critica però fortemente la tesi che considera la multiproprietà come tante proprietà temporanee, sostenendo che quest’ultima sia un diritto perpetuo a cui si associa un regolamento di uso turnario del bene.
Per questi autori quindi, la multiproprietà è comunque espressione di contitolarità di più soggetti su di un unico bene.
Si ritiene però che tale contitolarietà non possa essere accomunata alla comunione poiché nella multiproprietà i singoli diritti di godimento del bene non rappresentano, come nella comunione, una frazione dell’intero diritto, bensì sono pieni, esclusivi ed autonomi tra loro.
La multiproprietà deve quindi essere considerata come un diritto reale (perché dà diritto al godimento e alla disposizione di un bene), perfetto (perché può essere trasferito sia inter vivos che mortis causa), perpetuo (poiché non è soggetto a termine) e turnario (perché il diritto di godimento sul bene viene acquisito solo in determinati periodi dell’anno).

COME SI FA
La costituzione della multiproprietà avviene per atto pubblico con la vendita, da parte del promotore, costruttore o venditore, della prima quota afferente l’unità immobiliare.
L’atto dovrà specificare in modo esatto il periodo di godimento turnario e dovrà individuare:
  • l’unità;
  • il valore;
  • i beni e i servizi comuni;
  • le modalità di partecipazione degli utenti;
  • la suddivisione delle spese.
Occorrerà quindi che venga adottato uno specifico regolamento che disciplina i rapporti tra i singoli partecipanti e tra questi e i beni comuni, che deve essere trascritto unitamente all’atto di vendita, così da significare piena accettazione da parte dei singoli proprietari.
In questo regolamento dovranno essere specificate anche le norme che limitano la destinazione d’uso e la disponibilità del bene e quelle concernenti lo scioglimento della multiproprietà e l’eventuale rinunzia del godimento del bene nel periodo prescelto e, ancora, norme che regolano la pulizia dell’immobile, la sua manutenzione, l’eventuale possibilità di interscambio dei periodi di godimento.
Come si può notare, vi è un’ampia possibilità di obbligazioni specifiche in relazione alla natura, al luogo e al tempo prescelto dall’acquirente.
Occorre comunque sottolineare che, per tutto ciò che non verrà previsto nel regolamento, si renderanno applicabili, a seconda dei casi in via diretta o analogica, le regole dettate dal codice civile in tema di comunione (per i rapporti inerenti all’unità abitativa) e di condominio (per i rapporti inerenti le parti comuni dell’edificio condominiale).

CHI
La multiproprietà non ha ancora ricevuto dal legislatore un proprio assetto definitivo, per cui è necessario ricostruire la natura e la disciplina dell’istituto utilizzando norme e strumenti giuridici proprî di altri istituti sulla base della varia prassi commerciale fino ad ora instauratasi nel nostro Paese.
Considerato quindi che in Italia si attende ancora un intervento del legislatore che individui la natura giuridica della multiproprietà e che fornisca una regolamentazione certa dell’istituto, si ritiene che l’ausilio di un legale si possa rivelare estremamente utile per aiutare l’utente a muoversi all’interno di una fattispecie regolata da una varietà di norme, spesso comunitarie (uniche al momento che offrono qualche garanzia per l’acquirente) e dall’avvicendarsi di orientamenti giurisprudenziali che possono determinare significativi cambiamenti, spesso ignoti all’utente comune.

FAQ

Quali sono i criteri di ripartizione delle spese condominiali nei casi di multiproprietà di singole unità abitative all’interno di un medesimo edificio?

L’acquirente di una quota temporale d’anno diventa partecipante alla comunione, nel senso classico del termine, nella quale viene a trovarsi l’alloggio acquistato in multiproprietà. Si verifica quindi la coesistenza di millesimi di proprietà e di millesimi di utilizzazione dei servizi condominiali ma, nei casi di multiproprietà, si verifica il problema di come trattare i riparti delle spese gestionali in una così tanto diversificata (anche in riferimento al periodo dell’anno) utilizzazione dei servizi e degli impianti.Si ritiene che un metodo praticabile sia quello di ripartire le quote delle tabelle derivate in periodo d’anno, quindicinali o mensili, calcolando la frazione di millesimi di ogni periodo in relazione alla peculiarità del periodo in esame.
vota  

DISCUSSIONI ARCHIVIATE

miki

23/08/2012 11:47:48

Salve gradirei sapere come si clacola l'imu sulla multiproprietà. Si considera nel calcolo i millesimi di utilizzazione o i millesimi di proprietà?

Grazie.

Inserendo i miei dati accetto le Condizioni d'uso e il trattamento dati
Voglio ricevere le newsletter di Axélero S.p.A. come specificato nel paragrafo 2b
Voglio ricevere le newsletter di società terze come specificato nel paragrafo 2c

PROPRIETÀ E DIRITTI REALI: VOCI CORRELATE

Azioni a tutela della proprietà: azione di regolazione di confini

di Avv. Maurizio Sala del 15/03/2011

L'azione di regolazione dei confini ha quale presupposto l'incertezza del confine esistente tra due ..

Proprietà: scioglimento della comunione

di Avv. Daniela Biavaschi del 08/03/2012

Sussiste la comunione quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone.La co..

Accessione

di Avv. Maurizio Sala del 31/03/2011

L’accessione, al pari dell’occupazione, dell’invenzione e dell’usucapione, c..

Condono edilizio

di Arch. Ivo Chiaretto del 07/10/2011

Il condono edilizio è un “procedimento” che consente la regolarizzazione amministrativa degli illeci..

Azioni a tutela della proprietà: azioni petitorie

di Avv. Maurizio Sala del 15/03/2011

Le azioni giudiziarie a difesa della proprietà ci chiamano "azioni petitorie" e con esse si mira a f..